立冠敦皇10

在冷凍市場中，找到您的理想家園。桃園市觀音區忠愛路一段313號旁
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 11 / B2
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AI 淨單價演算結果
[18.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 41 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    25.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 24.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 41 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    25.4 ~ 26.3 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+7.6%
鄰案季變化
+17.2%
最新價差
+14.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +7.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +17.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +14.4%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)
總價867萬
815萬1010萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
173萬
核貸金額
694萬
月付
2.6萬/月
建議年收
66萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守估值是 25.4萬/坪，我們希望能以這個價格作為談判的起點。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的加油站可能帶來的環境影響，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 26.28萬/坪，我們不希望超過這個價格，以避免未來的貸款風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.996751LNG: 121.161917

嫌惡設施警示

台塑加盟 全鋒大崙站
GAS STATION
886m
impact

軌道交通動能

桃園體育園區 (機場捷運)4237m
高鐵桃園站 (機場捷運)5600m
興南 (機場捷運)5784m

防禦型機能圈

PARK崙坪文化地景公園
491m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
立冠敦皇10
成交月 2025/03
29.8萬/坪
樓層：一層
坪數：39.1 坪
總價：988.0萬
距離：-
立冠敦皇10
成交月 2025/03
25.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：38.9 坪
總價：835.0萬
距離：-
立冠敦皇10
成交月 2024/12
25.6萬/坪
樓層：三層
坪數：39.0 坪
總價：868.0萬
距離：-
立冠敦皇10
成交月 2024/03
26.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：39.0 坪
總價：910.0萬
距離：-
立冠敦皇10
成交月 2023/12
26.3萬/坪
樓層：九層
坪數：38.9 坪
總價：876.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
凱田藝境
成交月 2026/01
27.6萬/坪
樓層：三層
坪數：36.6 坪
總價：900.0萬
距離：679 m
牛津Villa3
成交月 2025/11
22.3萬/坪
樓層：五層
坪數：42.7 坪
總價：980.0萬
距離：716 m
鈞HOUSE
成交月 2025/10
26.7萬/坪
樓層：九層
坪數：53.0 坪
總價：1195.0萬
距離：749 m
川洋晴川
成交月 2024/06
24.4萬/坪
樓層：全
坪數：70.9 坪
總價：1730.0萬
距離：1.21 km
青森活
成交月 2024/03
29.7萬/坪
樓層：三層
坪數：25.1 坪
總價：745.0萬
距離：1.25 km