築馨園
成交月 2023/12
樓層：二層
坪數：52.9 坪
總價：986.1萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 8 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準21 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 21 萬/坪
參考周邊可比樣本 8 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核20.1 ~ 24.2 萬/坪
金山地區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-11.5%
鄰案季變化
-11.7%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -11.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -11.7%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價1037萬
905萬1400萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
207萬
核貸金額
830萬
月付
3.1萬/月
建議年收
79萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是20.1萬/坪，這是基於市場的最低支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離最近的捷運站超過15公里，這是交通便利性上的一大缺陷。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為24.22萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 22 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.219220LNG: 121.635492RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
大湖公園 (文湖線)15374m
內湖 (文湖線)15554m
新北投 (淡水信義線)16229m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
19.8萬/坪
築馨園
成交月 2023/12
樓層：七層
坪數：52.9 坪
總價：1036.9萬
距離：-
築馨園
成交月 2023/12
樓層：九層
坪數：52.9 坪
總價：1064.0萬
距離：-
築馨園
成交月 2023/12
樓層：八層
坪數：52.9 坪
總價：1050.5萬
距離：-
築馨園
成交月 2023/12
樓層：七層
坪數：57.9 坪
總價：1141.2萬
距離：-
鄰案比價樣本
合唐焞晶
成交月 2025/12
樓層：六層
坪數：48.1 坪
總價：1299.0萬
距離：249 m
富貴名第
成交月 2025/10
樓層：一層
坪數：52.1 坪
總價：1200.0萬
距離：267 m
尖兵溱水
成交月 2025/10
樓層：八層
坪數：29.7 坪
總價：803.0萬
距離：363 m
築麗園
成交月 2026/01
樓層：七層
坪數：46.9 坪
總價：1159.1萬
距離：392 m
縵云
成交月 2025/09
樓層：四層
坪數：26.5 坪
總價：718.0萬
距離：466 m