精銳嚮未來

鄰近全聯，生活便利，未來發展潛力大北屯區南興路近松竹五路一段
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 14 / B2
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AI 淨單價演算結果
[42.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 47 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    41.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 41.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 47 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    41.3 ~ 44 萬/坪

    單元十二重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+5.6%
鄰案季變化
-14.2%
最新價差
+28%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +5.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -14.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +28%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價2011萬
1890萬2110萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
402萬
核貸金額
1,608萬
月付
6.1萬/月
建議年收
153萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場冷靜狀態下的最低支撐位，為41.25萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於距離上安禮儀服務有限公司僅298.6m，這可能影響未來轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為43.97萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.173836LNG: 120.703773

嫌惡設施警示

上安禮儀服務有限公司
CREMATORIUM
299m
impact
台中慈后宮
TEMPLE
594m
impact
台灣中油 北屯站(直營)
GAS STATION
683m
impact
台電文心變電所(文心D/S)
SUBSTATION
695m
impact
台電北屯變電所(北屯S/S)
SUBSTATION
733m
impact

軌道交通動能

松竹 (台中捷運綠線)838m
舊社 (台中捷運綠線)1033m
四維國小 (台中捷運綠線)1115m

防禦型機能圈

SCHOOL臺中市北屯區東光國民
308m
SCHOOLGiraffe English - Dongguang Branch
350m
PARK景倡公園
408m
PARK錦上公園
427m
PARK水景玫瑰公園
480m
PARK鐵道下公園
537m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
精銳嚮未來
成交月 2022/04
45.6萬/坪
樓層：十四層
坪數：53.1 坪
總價：2085.0萬
距離：-
精銳嚮未來
成交月 2022/03
44.3萬/坪
樓層：十二層
坪數：53.7 坪
總價：2068.0萬
距離：-
精銳嚮未來
成交月 2022/03
44.0萬/坪
樓層：十三層
坪數：53.9 坪
總價：2060.0萬
距離：-
精銳嚮未來
成交月 2022/02
43.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：53.7 坪
總價：2070.0萬
距離：-
精銳嚮未來
成交月 2022/02
44.0萬/坪
樓層：十四層
坪數：53.9 坪
總價：2078.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
華太怡和
成交月 2022/04
32.8萬/坪
樓層：十三層
坪數：62.3 坪
總價：1833.0萬
距離：38 m
昌祐蒔上
成交月 2024/04
43.2萬/坪
樓層：三層
坪數：45.8 坪
總價：1740.0萬
距離：94 m
漢宇琢森
成交月 2023/02
44.5萬/坪
樓層：九層
坪數：61.5 坪
總價：2408.0萬
距離：149 m
華太怡人
成交月 2025/04
52.1萬/坪
樓層：十層
坪數：50.9 坪
總價：2420.0萬
距離：229 m
鉅虹森美館
成交月 2022/12
26.6萬/坪
樓層：十三層
坪數：49.2 坪
總價：1228.0萬
距離：307 m