綠光計畫NO.6青境

鄰近學校，教育資源豐富沙鹿區保成五街(南勢段1080地號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 5
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[33.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 7 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 68 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    32.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 7 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 32.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 68 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    28.6 ~ 40.5 萬/坪

    臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+5.8%
鄰案季變化
-8.2%
最新價差
+1.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +5.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -8.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +1.5%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)
總價1660萬
1280萬1980萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
332萬
核貸金額
1,328萬
月付
5.0萬/月
建議年收
127萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是28.55萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到鄰近沙鹿區第九公墓，這可能影響未來的轉售價值，我們希望在價格上能有相應的調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為40.51萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.212600LNG: 120.563343

嫌惡設施警示

沙鹿區第九公墓(禁葬)
CEMETERY
298m
impact
台塑石油（沙鹿中興路站）
GAS STATION
499m
impact
沙鹿王氏大公墓
CEMETERY
539m
impact
沙鹿區 奉仙宮
TEMPLE
560m
impact
山隆加油站 沙鹿站 (中油/
GAS STATION
679m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)8582m
市政府 (台中捷運綠線)10340m
文心櫻花 (台中捷運綠線)10417m

防禦型機能圈

SCHOOL臺中市沙鹿區鹿陽國小（
291m
PARK海德公園NO.2
396m
PARK南勢溪公園
422m
PARK南勢溪玩水
532m
PARK中港橘郡-公園
768m
SCHOOL何老師才藝教室
777m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
綠光計畫NO.6青境
成交月 2022/12
34.7萬/坪
樓層：全
坪數：49.3 坪
總價：1710.0萬
距離：-
綠光計畫NO.6青境
成交月 2022/11
36.1萬/坪
樓層：全
坪數：53.0 坪
總價：1912.0萬
距離：-
綠光計畫NO.6青境
成交月 2022/03
33.2萬/坪
樓層：全
坪數：53.0 坪
總價：1760.0萬
距離：-
綠光計畫NO.6青境
成交月 2022/03
33.6萬/坪
樓層：全
坪數：44.2 坪
總價：1488.0萬
距離：-
綠光計畫NO.6青境
成交月 2021/12
31.3萬/坪
樓層：全
坪數：53.0 坪
總價：1660.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
登峰寶城
成交月 2025/08
40.6萬/坪
樓層：全
坪數：61.5 坪
總價：2498.0萬
距離：93 m
餘慶開元
成交月 2021/09
35.6萬/坪
樓層：全
坪數：41.5 坪
總價：1480.0萬
距離：137 m
綠裔蓁邸二期
成交月 2022/03
42.2萬/坪
樓層：全
坪數：52.2 坪
總價：2200.0萬
距離：355 m
保辰一森恬
成交月 2026/01
44.6萬/坪
樓層：十層
坪數：56.7 坪
總價：2047.0萬
距離：491 m
德光興境
成交月 2025/06
41.6萬/坪
樓層：九層
坪數：33.8 坪
總價：1153.0萬
距離：634 m