綠茵峰碩精緻三房
成交月 2023/07
樓層：九層
坪數：22.5 坪
總價：550.0萬
距離：-
綠茵峰碩精緻三房
步行可達輕軌，生活便利無比！新北市淡水區濱海路一段418號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 12
AI 淨單價演算結果
[24.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準28.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 28.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核21 ~ 32.8 萬/坪
淡海新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+3.8%
鄰案季變化
+1.4%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +3.8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +1.4%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價723萬
505萬940萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
144萬
核貸金額
578萬
月付
2.2萬/月
建議年收
55萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是21.04萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有淡水正興宮，可能會有噪音影響，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為32.78萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 181 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.190105LNG: 121.439223RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
淡水正興宮
TEMPLE
477m
impact
新北市政府環保局淡水
LANDFILL
575m
impact
台灣中油 淡海新市鎮站(
GAS STATION
742m
impact
淡興S/S
SUBSTATION
778m
impact
軌道交通動能
濱海義山 (淡海輕軌)188m
淡水行政中心 (淡海輕軌)432m
濱海沙崙 (淡海輕軌)792m
防禦型機能圈
PARK公八萬坪公園
451mPARK公七簡易自然公園
646mPARK淡水新市鎮兒童公園
675mSCHOOL新市國小
707mPARK淡水區鄰里公園
925m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
24.4萬/坪
綠茵峰碩精緻三房
成交月 2023/02
樓層：三層
坪數：38.0 坪
總價：895.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
遊川風
成交月 2025/09
樓層：四層
坪數：37.5 坪
總價：1015.0萬
距離：67 m
捷運悅境
成交月 2025/06
樓層：二層
坪數：57.1 坪
總價：1600.0萬
距離：72 m
合謙飛時代
成交月 2024/01
樓層：二層
坪數：35.4 坪
總價：1112.0萬
距離：82 m
日月星辰
成交月 2025/10
樓層：三層
坪數：57.9 坪
總價：1658.0萬
距離：88 m
琢渼
成交月 2024/12
樓層：四層
坪數：48.2 坪
總價：1432.0萬
距離：104 m