綠野香坡彩蝶別墅
成交月 2024/02
樓層：五層
坪數：53.9 坪
總價：1260.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 41 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準46.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 34.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 41 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核35.8 ~ 53.2 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-10.2%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -10.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1260萬
270萬4325萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
252萬
核貸金額
1,008萬
月付
3.8萬/月
建議年收
96萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場支撐位為35.77萬/坪，我們的出價將以此為基礎，確保不超出資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊的嫌惡設施如中和龍延宮的存在，這可能對物件的流動性造成影響，應作為議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為53.2萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.962401LNG: 121.482276RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中和龍延宮
TEMPLE
798m
impact
軌道交通動能
玫瑰中國城 (安坑輕軌)1864m
雙城 (安坑輕軌)1928m
耕莘安康院區 (安坑輕軌)2380m
防禦型機能圈
PARK綠中海社區公園
784m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
23.4萬/坪
鄰案比價樣本
湯泉綠中海
成交月 2024/08
樓層：一層
坪數：32.2 坪
總價：1273.0萬
距離：276 m
綠野香坡祥和
成交月 2025/08
樓層：二層
坪數：35.8 坪
總價：688.0萬
距離：716 m
宏普中央公園
成交月 2022/02
樓層：三層
坪數：46.4 坪
總價：2550.0萬
距離：857 m
綠野香坡新鎮
成交月 2024/12
樓層：五層，電梯樓梯間
坪數：43.4 坪
總價：1020.0萬
距離：1.04 km
綠野香坡陽光山莊
成交月 2024/03
樓層：十六層
坪數：47.2 坪
總價：850.0萬
距離：1.12 km