綠野香坡陽光山莊

成熟社區中的理想居所，生活機能一應俱全。新北市新店區安祥路110巷19號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 18
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AI 淨單價演算結果
[21.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 36 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    21.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -71.7% / 校正價 17.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 36 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    18.2 ~ 27.8 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 -1.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+25%
鄰案季變化
+34.4%
最新價差
-55.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +25%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +34.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -55.6%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)
總價930萬
780萬1080萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
186萬
核貸金額
744萬
月付
2.8萬/月
建議年收
71萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是18.24萬/坪，這是基於當前市場狀況的合理估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有觀自在金龍寶塔，這可能影響未來轉售的吸引力，應作為議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為27.76萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.956142LNG: 121.473543

嫌惡設施警示

觀自在金龍寶塔
CEMETERY
524m
impact

軌道交通動能

雙城 (安坑輕軌)1957m
玫瑰中國城 (安坑輕軌)2269m
耕莘安康院區 (安坑輕軌)3101m

防禦型機能圈

PARK綠中海社區公園
379m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
綠野香坡陽光山莊
成交月 2024/08
22.5萬/坪
樓層：六層
坪數：46.6 坪
總價：1050.0萬
距離：-
綠野香坡陽光山莊
成交月 2024/03
18.0萬/坪
樓層：十六層
坪數：47.2 坪
總價：850.0萬
距離：-
綠野香坡陽光山莊
成交月 2023/12
22.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：35.8 坪
總價：810.0萬
距離：-
綠野香坡陽光山莊
成交月 2023/12
19.9萬/坪
樓層：九層
坪數：46.6 坪
總價：930.0萬
距離：-
綠野香坡陽光山莊
成交月 2023/06
31.9萬/坪
樓層：一層
坪數：30.6 坪
總價：975.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
綠野香坡新鎮
成交月 2024/12
23.5萬/坪
樓層：五層，電梯樓梯間
坪數：43.4 坪
總價：1020.0萬
距離：81 m
宏普中央公園
成交月 2022/02
62.0萬/坪
樓層：三層
坪數：46.4 坪
總價：2550.0萬
距離：284 m
綠野香坡祥和
成交月 2025/08
19.2萬/坪
樓層：二層
坪數：35.8 坪
總價：688.0萬
距離：494 m
湯泉綠中海
成交月 2024/08
48.8萬/坪
樓層：一層
坪數：32.2 坪
總價：1273.0萬
距離：1.03 km
碧瑤雙拚別墅
成交月 2023/05
75.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：34.0 坪
總價：2245.0萬
距離：1.21 km