興光大道
成交月 2022/10
樓層：二層
坪數：53.3 坪
總價：1299.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 69 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準29.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 24.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 69 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核25.1 ~ 54.6 萬/坪
桃園青埔為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.1%
鄰案季變化
-21%
最新價差
-46.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.1%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -21%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -46.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)總價1218萬
1140萬1320萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
244萬
核貸金額
974萬
月付
3.7萬/月
建議年收
93萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是25.05萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有廟宇，可能帶來噪音與空氣污染，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為54.55萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.010751LNG: 121.229827RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中壢拱源宮-福祿媽(中壢
TEMPLE
731m
impact
桃園大園 五福宮｜開漳聖
TEMPLE
811m
impact
全國加油站 桃園高鐵站（
GAS STATION
870m
impact
青埔青昇宮｜青埔王公
TEMPLE
893m
impact
五權 福德宮｜土地公
TEMPLE
987m
impact
軌道交通動能
高鐵桃園站 (機場捷運)1616m
領航 (機場捷運)1736m
桃園體育園區 (機場捷運)2829m
防禦型機能圈
PARK中壢區鄰里公園
725mPARK內定大江公園
767mPARK公六公園
893m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
26.3萬/坪
興光大道
成交月 2022/09
樓層：二層
坪數：53.3 坪
總價：1288.0萬
距離：-
興光大道
成交月 2022/06
樓層：二層
坪數：51.9 坪
總價：1188.0萬
距離：-
興光大道
成交月 2022/05
樓層：五層
坪數：51.9 坪
總價：1188.0萬
距離：-
興光大道
成交月 2022/05
樓層：三層
坪數：51.9 坪
總價：1160.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
玖都莊園
成交月 2022/06
樓層：一層
坪數：53.1 坪
總價：2121.0萬
距離：433 m
幸福大圓
成交月 2024/01
樓層：三層
坪數：43.0 坪
總價：1200.0萬
距離：506 m
青城の愛
成交月 2021/09
樓層：二層
坪數：29.5 坪
總價：580.0萬
距離：573 m
恬水悅
成交月 2026/01
樓層：六層
坪數：36.3 坪
總價：1100.0萬
距離：718 m
皇普園首之道
成交月 2024/11
樓層：一層
坪數：57.9 坪
總價：3381.0萬
距離：764 m