興禾 築美學
成交月 2024/09
樓層：全
坪數：54.9 坪
總價：1458.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[27.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 15 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準27.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 15 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 25.3 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核25.9 ~ 31.4 萬/坪
大園客運園區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-13.8%
鄰案季變化
+6.6%
最新價差
-4.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -13.8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +6.6%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -4.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (13 筆)總價1525萬
1375萬2235萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
305萬
核貸金額
1,220萬
月付
4.6萬/月
建議年收
116萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場冷淡狀態，建議以25.86萬/坪作為基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離捷運站較遠，交通便利性不足，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為31.38萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.047132LNG: 121.167688RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
大園 (機場捷運)4428m
橫山 (機場捷運)4969m
領航 (機場捷運)5947m
防禦型機能圈
PARK大園區鄰里公園
148mPARK客運園區兒四公園
302mPARK客運園區兒一公園
392mPARK甘塘路公園
509mPARK大園區鄰里公園
688mSCHOOL大園國中
831m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
26.5萬/坪
興禾 築美學
成交月 2024/09
樓層：全
坪數：64.7 坪
總價：1800.0萬
距離：-
興禾 築美學
成交月 2024/04
樓層：全
坪數：68.2 坪
總價：2149.0萬
距離：-
興禾 築美學
成交月 2024/03
樓層：全
坪數：64.7 坪
總價：1825.0萬
距離：-
興禾 築美學
成交月 2024/03
樓層：全
坪數：66.0 坪
總價：1868.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
悅峰釀
成交月 2023/02
樓層：全
坪數：51.1 坪
總價：1550.0萬
距離：95 m
興禾NO.3見築學
成交月 2023/06
樓層：全
坪數：53.2 坪
總價：1400.0萬
距離：135 m
采豐之間
成交月 2023/12
樓層：全
坪數：322.5 坪
總價：9096.0萬
距離：156 m
九暘富御
成交月 2022/12
樓層：全
坪數：47.6 坪
總價：1210.0萬
距離：160 m
良茂城里院
成交月 2025/07
樓層：全
坪數：78.2 坪
總價：2505.0萬
距離：174 m