興禾NO.3見築學
成交月 2023/06
樓層：全
坪數：51.5 坪
總價：1378.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[26.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 19 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 71 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準26.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 19 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 26.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 71 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核25.2 ~ 31.3 萬/坪
大園客運園區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
0%
鄰案季變化
+8.8%
最新價差
-3.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 0%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +8.8%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -3.4%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)總價1370萬
1220萬1905萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
274萬
核貸金額
1,096萬
月付
4.2萬/月
建議年收
105萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是25.22萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊最新交易數據，該區域的市場熱度較低，這是我們壓價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限為31.34萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.047204LNG: 121.168808RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
大園 (機場捷運)4316m
橫山 (機場捷運)4862m
領航 (機場捷運)5848m
防禦型機能圈
PARK客運園區兒四公園
209mPARK大園區鄰里公園
250mPARK客運園區兒一公園
369mPARK甘塘路公園
416mPARK大園區鄰里公園
577mSCHOOL大園國中
783m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
26.7萬/坪
興禾NO.3見築學
成交月 2023/06
樓層：全
坪數：53.2 坪
總價：1400.0萬
距離：-
興禾NO.3見築學
成交月 2023/04
樓層：全
坪數：52.1 坪
總價：1366.0萬
距離：-
興禾NO.3見築學
成交月 2023/03
樓層：全
坪數：51.6 坪
總價：1380.0萬
距離：-
興禾NO.3見築學
成交月 2023/03
樓層：全
坪數：53.7 坪
總價：1365.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
興禾 築美學
成交月 2024/09
樓層：全
坪數：54.9 坪
總價：1458.0萬
距離：113 m
高誠君臨
成交月 2021/10
樓層：十三層
坪數：56.0 坪
總價：890.0萬
距離：119 m
悅峰釀
成交月 2023/02
樓層：全
坪數：51.1 坪
總價：1550.0萬
距離：168 m
良茂城里院
成交月 2025/07
樓層：全
坪數：78.2 坪
總價：2505.0萬
距離：178 m
九暘富御
成交月 2022/12
樓層：全
坪數：47.6 坪
總價：1210.0萬
距離：197 m