花園島Villa
成交月 2023/11
樓層：全
坪數：79.1 坪
總價：2280.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[29.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 16 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準27.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +4.9% / 校正價 27.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 16 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核28.4 ~ 30.7 萬/坪
大安都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+12.4%
最新價差
+39.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +12.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +39.8%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)總價2000萬
1355萬2380萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
400萬
核貸金額
1,600萬
月付
6.1萬/月
建議年收
152萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的支撐價格為28.41萬/坪，這是我們的出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有福安宮，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為30.65萬/坪，這是我們能夠接受的最高價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.378602LNG: 120.604236RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
福安宮
TEMPLE
183m
impact
永安靖安宮
TEMPLE
748m
impact
大安明水宮
TEMPLE
821m
impact
永安宮
TEMPLE
854m
impact
大安環海宮
TEMPLE
875m
impact
軌道交通動能
文華高中 (台中捷運綠線)23632m
文心中清 (台中捷運綠線)23660m
文心櫻花 (台中捷運綠線)23913m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市大安區永安國民
457m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
28.8萬/坪
花園島Villa
成交月 2023/11
樓層：全
坪數：51.5 坪
總價：1458.0萬
距離：-
花園島Villa
成交月 2023/11
樓層：全
坪數：67.7 坪
總價：2000.0萬
距離：-
花園島Villa
成交月 2023/11
樓層：全
坪數：51.5 坪
總價：1510.0萬
距離：-
花園島Villa
成交月 2023/11
樓層：全
坪數：67.7 坪
總價：2138.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
君品6
成交月 2023/11
樓層：全
坪數：42.6 坪
總價：900.0萬
距離：152 m
詩田園No.2
成交月 2021/12
樓層：全
坪數：43.1 坪
總價：760.0萬
距離：248 m
安筑
成交月 2025/11
樓層：全
坪數：32.1 坪
總價：1050.0萬
距離：816 m
晴越安居
成交月 2025/11
樓層：三層
坪數：33.4 坪
總價：740.0萬
距離：1.39 km
君品八期
成交月 2025/11
樓層：二層
坪數：32.7 坪
總價：898.0萬
距離：1.61 km