若水岸
成交月 2024/08
樓層：九層
坪數：31.9 坪
總價：1695.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[46.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 12 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 25 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準48.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 12 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 48.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 25 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核43.7 ~ 62.5 萬/坪
泰山塭仔圳(第二區)為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
0%
鄰案季變化
-9.7%
最新價差
-27.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 0%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -9.7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -27.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)總價1619萬
1115萬3295萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
324萬
核貸金額
1,295萬
月付
4.9萬/月
建議年收
123萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是43.69萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到社區溢價率為負，這顯示出該物件可能存在議價空間。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為62.52萬/坪，這是我們的談判天花板。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 19 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.026039LNG: 121.442808RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
西盛環保河濱公園
LANDFILL
290m
impact
車容坊新月橋加油站(小
GAS STATION
757m
impact
海山里福德宮
TEMPLE
793m
impact
好市多新莊店（加油站）
GAS STATION
826m
impact
中油加盟 新樹站
GAS STATION
853m
impact
軌道交通動能
輔大 (中和新蘆線)1077m
新莊 (中和新蘆線)1462m
丹鳳 (中和新蘆線)2114m
防禦型機能圈
PARK瓊泰河濱公園
433mPARK快樂公園
467mPARK廣(停)三
559mSCHOOL豐年國小
561mPARK西盛環保公園
616mPARK板橋區鄰里公園
759m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
53.0萬/坪
若水岸
成交月 2023/12
樓層：十三層，見其他登記事項
坪數：56.8 坪
總價：3084.0萬
距離：-
若水岸
成交月 2023/10
樓層：二層
坪數：30.7 坪
總價：1540.0萬
距離：-
若水岸
成交月 2023/02
樓層：三層
坪數：36.4 坪
總價：1658.0萬
距離：-
若水岸
成交月 2023/02
樓層：二層
坪數：30.7 坪
總價：1388.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新月大河
成交月 2026/01
樓層：十層
坪數：39.1 坪
總價：2269.0萬
距離：292 m
新板巨星Super Star
成交月 2025/03
樓層：三層
坪數：43.2 坪
總價：1590.0萬
距離：752 m
皇鼎心莊
成交月 2025/11
樓層：九層
坪數：54.5 坪
總價：3260.0萬
距離：863 m
瀚羽蒔光
成交月 2024/12
樓層：五層
坪數：36.1 坪
總價：2100.0萬
距離：898 m
翔譽天心大樓
成交月 2025/09
樓層：十六層
坪數：30.4 坪
總價：1563.0萬
距離：925 m