茂森雲鼎

步行可達的教育與綠地，為您打造理想的居住環境新北市三重區忠孝路三段151號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 14 / B3
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AI 淨單價演算結果
[78.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 57 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    66.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 66.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 57 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    61.2 ~ 71.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.3%
鄰案季變化
-2.8%
最新價差
+2.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -2.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +2.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價3480萬
3320萬4055萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
696萬
核貸金額
2,784萬
月付
10.6萬/月
建議年收
265萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是61.21萬/坪，這是基於當前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的社區溢價率為-100%，顯示價格低於平均水平，這是我們議價的有力依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行的核貸上限為71.21萬/坪，我們的出價不會超過此價格，以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 11 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.062781LNG: 121.479534

嫌惡設施警示

三重埔皇極宮
TEMPLE
578m
impact
三重志峯宮
TEMPLE
596m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
768m
impact
三重三聖宮
TEMPLE
770m
impact
新北市義勇消防總隊
FIRE STATION
774m
impact

軌道交通動能

三重 (機場捷運)930m
三重 (中和新蘆線)930m
菜寮 (中和新蘆線)1247m

防禦型機能圈

PARK忠孝公園
50m
SCHOOL東海高中
205m
PARK洛陽公園
222m
SCHOOL二重國中
301m
SCHOOL二重國小
336m
PARK疏洪荷花公園
447m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
茂森雲鼎
成交月 2025/08
78.5萬/坪
樓層：九層
坪數：57.8 坪
總價：3980.0萬
距離：-
茂森雲鼎
成交月 2025/07
68.6萬/坪
樓層：五層
坪數：57.8 坪
總價：3480.0萬
距離：-
茂森雲鼎
成交月 2025/06
80.0萬/坪
樓層：九層
坪數：56.7 坪
總價：3968.0萬
距離：-
茂森雲鼎
成交月 2025/04
69.0萬/坪
樓層：六層
坪數：57.8 坪
總價：3500.0萬
距離：-
茂森雲鼎
成交月 2025/03
70.7萬/坪
樓層：九層
坪數：56.1 坪
總價：3468.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
久年.水玥
成交月 2022/03
61.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：25.2 坪
總價：1551.0萬
距離：47 m
森大
成交月 2025/11
70.8萬/坪
樓層：八層
坪數：24.9 坪
總價：1760.0萬
距離：126 m
富鼎
成交月 2025/05
67.2萬/坪
樓層：五層
坪數：29.6 坪
總價：1990.0萬
距離：212 m
大盛麗
成交月 2024/12
71.1萬/坪
樓層：三層
坪數：30.6 坪
總價：1555.0萬
距離：342 m
昌鴻柏克萊
成交月 2023/12
51.5萬/坪
樓層：四層
坪數：38.3 坪
總價：1968.0萬
距離：434 m