茵之伴

享受綠意盎然的生活，步行可達兩大公園！南區大忠南街與崇倫北街80巷口
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 10 / B2
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AI 淨單價演算結果
[45.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    51.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 45.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    45.7 ~ 62.5 萬/坪

    十三期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.9%
鄰案季變化
+2.4%
最新價差
-1.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -1.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1305萬
965萬1460萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
261萬
核貸金額
1,044萬
月付
4.0萬/月
建議年收
100萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價應該鎖定在45.72萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>該區域的水肥廠可能影響空氣品質，這是我們需要考慮的風險因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為62.49萬/坪，我們不應超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.133240LNG: 120.655207

嫌惡設施警示

西區大忠福德祠-福德正
TEMPLE
206m
impact
水肥廠
INCINERATOR
212m
impact
臺中市環保局南屯清潔
LANDFILL
216m
impact
台中土庫德順宮朱李池
TEMPLE
218m
impact
德順宮
TEMPLE
220m
impact

軌道交通動能

豐樂公園 (台中捷運綠線)929m
南屯 (台中捷運綠線)1182m
文心森林公園 (台中捷運1635m

防禦型機能圈

PARK大興公園
236m
PARK半平厝公園（原崇倫公園）
242m
SCHOOL臺中市西區大勇國民小
269m
PARK豐富公園
375m
SCHOOL臺中市立崇倫國民中學
378m
PARK麻園頭兒童公園
382m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
茵之伴
成交月 2024/04
47.4萬/坪
樓層：四層
坪數：31.8 坪
總價：1374.0萬
距離：-
茵之伴
成交月 2024/03
48.0萬/坪
樓層：二層
坪數：31.6 坪
總價：1379.0萬
距離：-
茵之伴
成交月 2024/01
46.0萬/坪
樓層：四層
坪數：31.6 坪
總價：1326.0萬
距離：-
茵之伴
成交月 2023/12
49.0萬/坪
樓層：十層
坪數：31.6 坪
總價：1405.0萬
距離：-
茵之伴
成交月 2023/09
45.1萬/坪
樓層：五層
坪數：31.6 坪
總價：1302.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
寶樺境溪行
成交月 2025/09
67.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：48.0 坪
總價：2811.0萬
距離：145 m
睦昇八玥
成交月 2025/07
67.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：34.9 坪
總價：1910.0萬
距離：163 m
遠雄文心匯
成交月 2018/09
34.4萬/坪
樓層：十七層
坪數：58.5 坪
總價：1788.0萬
距離：472 m
惠宇敦悅
成交月 2022/01
50.0萬/坪
樓層：四層
坪數：47.4 坪
總價：2128.0萬
距離：603 m
浩瀚光与玥
成交月 2025/11
68.8萬/坪
樓層：四層
坪數：39.7 坪
總價：2226.0萬
距離：709 m