荷睦NO.3
成交月 2025/11
樓層：全
坪數：55.8 坪
總價：1750.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[29.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 16 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準24 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 24 萬/坪
參考周邊可比樣本 16 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核18.8 ~ 27.1 萬/坪
東勢都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4.2%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1750萬
170萬2420萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
350萬
核貸金額
1,400萬
月付
5.3萬/月
建議年收
133萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守估值為18.83萬/坪，這是我們的出價底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊的交易數據顯示，類似物件的成交價在此範圍內，我們需要考慮到市場的實際情況。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為27.08萬/坪，這是我們能夠承擔的最高價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.244622LNG: 120.837983RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
北屯總站 (台中捷運綠線)14710m
舊社 (台中捷運綠線)14931m
松竹 (台中捷運綠線)15519m
防禦型機能圈
PARK高簡生態公園
89mPARK文小五簡易球場：棒壘球
149mPARK弦閣
192mSCHOOL臺中市立東勢工業高級
447mPARK東勢泰昌街綠地(體健設
596mSCHOOL施昀晴天崗
629m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
31.4萬/坪
鄰案比價樣本
荷睦Ⅰ
成交月 2023/04
樓層：全
坪數：48.2 坪
總價：1388.0萬
距離：10 m
坤悅．欣悅
成交月 2024/04
樓層：二層
坪數：45.0 坪
總價：920.0萬
距離：622 m
新盛璞園華廈
成交月 2023/04
樓層：五層
坪數：50.3 坪
總價：1100.0萬
距離：717 m
綠誠勢
成交月 2025/12
樓層：全
坪數：46.2 坪
總價：1330.0萬
距離：1.15 km
勢中心2
成交月 2025/07
樓層：五層
坪數：40.7 坪
總價：1035.0萬
距離：1.58 km