荷蘊青

享受綠意與便利的完美居所桃園市龜山區文光街3號旁
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 7 / B1
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AI 淨單價演算結果
[36.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 13 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    37.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 13 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 37.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    29.9 ~ 45.7 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.2%
鄰案季變化
+28.7%
最新價差
-13.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +28.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -13.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)
總價1389萬
855萬1680萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
278萬
核貸金額
1,111萬
月付
4.2萬/月
建議年收
106萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到當前市場狀態，我們的出價將鎖定在29.91萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，周邊有寺廟可能帶來噪音影響，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為45.73萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.054879LNG: 121.380106

嫌惡設施警示

垹坡福德宮
TEMPLE
374m
impact
Smile 速邁樂加油站 - 華亞站台
GAS STATION
382m
impact
中油加盟 文一站
GAS STATION
384m
impact
中油加盟 仙林站
GAS STATION
626m
impact
台灣電力公司電力修護
SUBSTATION
656m
impact

軌道交通動能

長庚醫院 (機場捷運)1134m
體育大學 (機場捷運)1450m
林口 (機場捷運)2247m

防禦型機能圈

PARK樂善公園
70m
PARK文德公園
228m
SCHOOL樂善國小
348m
PARK龜山區鄰里公園
488m
PARK公園用地20
654m
PARK復興公園
657m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
荷蘊青
成交月 2024/05
36.7萬/坪
樓層：三層
坪數：38.1 坪
總價：1398.0萬
距離：-
荷蘊青
成交月 2024/04
36.2萬/坪
樓層：六層
坪數：38.1 坪
總價：1380.0萬
距離：-
荷蘊青
成交月 2024/04
36.1萬/坪
樓層：五層
坪數：42.9 坪
總價：1506.0萬
距離：-
荷蘊青
成交月 2024/04
36.7萬/坪
樓層：七層
坪數：42.9 坪
總價：1538.0萬
距離：-
荷蘊青
成交月 2024/04
36.6萬/坪
樓層：二層
坪數：42.9 坪
總價：1525.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鴻築鴻典
成交月 2021/10
24.8萬/坪
樓層：十五層
坪數：43.7 坪
總價：1042.0萬
距離：291 m
合展家禾
成交月 2024/03
38.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：35.3 坪
總價：1273.0萬
距離：320 m
豐邑氧森
成交月 2025/02
45.4萬/坪
樓層：十六層
坪數：50.5 坪
總價：2090.0萬
距離：361 m
和發大境
成交月 2023/05
39.3萬/坪
樓層：一層
坪數：48.2 坪
總價：1680.0萬
距離：362 m
協勝玉子園
成交月 2021/11
20.8萬/坪
樓層：十四層
坪數：34.8 坪
總價：752.0萬
距離：380 m