華固譽誠

享受城市綠洲的寧靜與便利新北市新店區央北二路、中山路
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 23 / B5
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AI 淨單價演算結果
[94.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 63 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    93 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +17.2% / 校正價 90.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 63 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    93 ~ 97.3 萬/坪

    新店十四張(B單元)為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 -1%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.3%
鄰案季變化
+0.1%
最新價差
+0.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +0.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +0.3%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價3309萬
3255萬3400萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
662萬
核貸金額
2,647萬
月付
10.1萬/月
建議年收
252萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於當前市場分析，設定在92.97萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據我們的調查，附近有噪音風險的設施，如新店和平福德宮，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限，我們的最高出價不會超過97.3萬/坪，以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 261 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.980862LNG: 121.525447

嫌惡設施警示

新店和平福德宮/新店土
TEMPLE
233m
impact
中和區第一公墓
CEMETERY
799m
impact
台灣中油欣欣加油站
GAS STATION
819m
impact
新北市政府消防局第四
FIRE STATION
865m
impact
國家人權博物館
PRISON
944m
impact

軌道交通動能

十四張 (安坑輕軌)452m
十四張 (環狀線)452m
陽光運動公園 (安坑輕軌)674m

防禦型機能圈

PARK湯泉公園
204m
PARK十四張歷史公園
282m
PARK新店區鄰里公園
300m
PARK秀朗清溪河濱公園
437m
PARK新店區鄰里公園
521m
PARK小碧潭河濱公園
568m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
華固譽誠
成交月 2026/01
93.0萬/坪
樓層：二十一層
坪數：40.9 坪
總價：3301.0萬
距離：-
華固譽誠
成交月 2026/01
94.7萬/坪
樓層：二十二層
坪數：40.9 坪
總價：3382.0萬
距離：-
華固譽誠
成交月 2026/01
94.2萬/坪
樓層：三層
坪數：40.9 坪
總價：3380.0萬
距離：-
華固譽誠
成交月 2026/01
92.8萬/坪
樓層：二十層
坪數：40.9 坪
總價：3319.0萬
距離：-
華固譽誠
成交月 2026/01
91.6萬/坪
樓層：十四層
坪數：40.9 坪
總價：3285.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
宏國大央北
成交月 2025/10
83.1萬/坪
樓層：三層
坪數：50.0 坪
總價：3800.0萬
距離：95 m
湯泉美景
成交月 2023/08
57.7萬/坪
樓層：二層
坪數：36.0 坪
總價：2079.0萬
距離：118 m
央泱長虹
成交月 2025/05
90.5萬/坪
樓層：十二層
坪數：34.3 坪
總價：2648.0萬
距離：165 m
國泰豐格
成交月 2025/09
82.8萬/坪
樓層：十七層
坪數：63.0 坪
總價：4700.0萬
距離：194 m
誠鑫
成交月 2025/08
90.3萬/坪
樓層：十二層
坪數：27.2 坪
總價：1820.0萬
距離：236 m