華育大院
成交月 2022/11
樓層：全
坪數：50.5 坪
總價：980.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 24 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準18.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -38.2% / 校正價 18.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 24 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核18.9 ~ 19.8 萬/坪
龍井都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +45%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.8%
鄰案季變化
-0.7%
最新價差
-21.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -0.7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -21.9%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (10 筆)總價1024萬
965萬1080萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
205萬
核貸金額
819萬
月付
3.1萬/月
建議年收
78萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷卻，我的出價基於18.85萬/坪，這是目前市場的合理支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於鄰近加油站可能影響空氣品質，這是我們需要考慮的風險因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為19.76萬/坪，這是我能接受的最高價格，超過此價將面臨貸款困難。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.193485LNG: 120.528493RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台塑石油 龍鑫加油站
GAS STATION
748m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)9615m
市政府 (台中捷運綠線)12717m
水安宮 (台中捷運綠線)12745m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
19.4萬/坪
華育大院
成交月 2022/10
樓層：全
坪數：50.5 坪
總價：998.0萬
距離：-
華育大院
成交月 2022/09
樓層：全
坪數：53.6 坪
總價：1018.0萬
距離：-
華育大院
成交月 2022/08
樓層：全
坪數：53.6 坪
總價：1008.0萬
距離：-
華育大院
成交月 2022/08
樓層：全
坪數：53.6 坪
總價：988.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
萬基雲邸
成交月 2023/06
樓層：全
坪數：63.1 坪
總價：1850.0萬
距離：200 m
富貴莊園6
成交月 2022/07
樓層：全
坪數：43.9 坪
總價：1030.0萬
距離：203 m
龍鑫大悅
成交月 2023/07
樓層：全
坪數：51.8 坪
總價：1170.0萬
距離：415 m
富園一品七期
成交月 2025/12
樓層：全
坪數：60.0 坪
總價：1680.0萬
距離：488 m
御墅富樂
成交月 2025/03
樓層：全
坪數：62.3 坪
總價：1668.0萬
距離：800 m