華邑星濱樂
成交月 2025/12
樓層：五層
坪數：17.8 坪
總價：464.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[24.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 9 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 64 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準24.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 9 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 24.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 64 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核22.8 ~ 27.8 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+20.6%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +20.6%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價472萬
430萬540萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
94萬
核貸金額
378萬
月付
1.4萬/月
建議年收
36萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個地區的支持價格在22.84萬/坪，我們希望以此作為談判的起點。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有保障掩埋場，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是27.8萬/坪，我們不會超過這個價格來避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 9 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.067723LNG: 121.133138RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
保障掩埋場
LANDFILL
907m
impact
軌道交通動能
大園 (機場捷運)7913m
機場旅館 (機場捷運)8925m
橫山 (機場捷運)9002m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
26.1萬/坪
華邑星濱樂
成交月 2025/12
樓層：四層
坪數：17.8 坪
總價：457.0萬
距離：-
華邑星濱樂
成交月 2025/11
樓層：三層
坪數：19.2 坪
總價：476.0萬
距離：-
華邑星濱樂
成交月 2025/11
樓層：三層
坪數：19.7 坪
總價：489.0萬
距離：-
華邑星濱樂
成交月 2025/11
樓層：三層
坪數：17.8 坪
總價：442.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
米蘭晶鑽NO.5
成交月 2024/05
樓層：四層
坪數：23.4 坪
總價：548.0萬
距離：875 m
織光樹
成交月 2024/01
樓層：六層
坪數：40.3 坪
總價：1083.0萬
距離：1.57 km
竣鵬翰林苑忠孝
成交月 2025/01
樓層：五層
坪數：28.5 坪
總價：668.0萬
距離：1.62 km
錢都-21
成交月 2025/05
樓層：四層
坪數：23.3 坪
總價：588.0萬
距離：1.64 km
全新湛2
成交月 2026/01
樓層：三層
坪數：18.6 坪
總價：527.0萬
距離：1.64 km