萬基築印
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：56.8 坪
總價：1488.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 6 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準31.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 6 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 26.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核28.5 ~ 36.7 萬/坪
龍井都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+9.4%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +9.4%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)總價1150萬
1075萬1535萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
230萬
核貸金額
920萬
月付
3.5萬/月
建議年收
88萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基於支撐價位 28.5 萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到鄰近的張府天師廟可能帶來的噪音風險，我們認為這是壓低價格的合理理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 36.66 萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.192040LNG: 120.563507RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
張府天師廟
TEMPLE
783m
impact
帝安宮｜收驚、補運、祭改、安
TEMPLE
916m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)6756m
市政府 (台中捷運綠線)9288m
水安宮 (台中捷運綠線)9416m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市沙鹿區公所三鹿
757mPARK拍瀑拉-水裡社公園
766m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
26.2萬/坪
萬基築印
成交月 2021/12
樓層：全
坪數：47.1 坪
總價：1120.0萬
距離：-
萬基築印
成交月 2021/11
樓層：全
坪數：48.3 坪
總價：1150.0萬
距離：-
萬基築印
成交月 2021/11
樓層：全
坪數：49.9 坪
總價：1150.0萬
距離：-
萬基築印
成交月 2021/11
樓層：全
坪數：47.1 坪
總價：1148.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
璞邑恆樂
成交月 2024/08
樓層：全
坪數：55.0 坪
總價：2000.0萬
距離：54 m
詮國臻品
成交月 2024/11
樓層：全
坪數：50.7 坪
總價：1285.0萬
距離：134 m
曜幸福
成交月 2024/05
樓層：全
坪數：52.8 坪
總價：1738.0萬
距離：138 m
萬基築玥-映月
成交月 2024/09
樓層：全
坪數：49.3 坪
總價：1738.0萬
距離：165 m
幸福有城2
成交月 2022/04
樓層：全
坪數：51.6 坪
總價：1328.0萬
距離：220 m