萬基築玥-詠月

生活便利，價格合理的理想家園龍井區中社八街(中社段873地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
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AI 淨單價演算結果
[32.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 12 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 27 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    32.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 12 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +7.8% / 校正價 30.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 27 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    29.8 ~ 37.5 萬/坪

    臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +6.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+11.7%
鄰案季變化
+3.7%
最新價差
-9.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +11.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +3.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -9.7%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)
總價1662萬
1370萬2720萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
332萬
核貸金額
1,330萬
月付
5.0萬/月
建議年收
127萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，建議以 29.83萬/坪 作為起始出價，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據我們的調查，附近的張府天師廟可能會帶來噪音影響，這是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行的核貸上限為 37.46萬/坪，我們的最終出價不會超過此範圍。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.200062LNG: 120.562891

嫌惡設施警示

張府天師廟
TEMPLE
367m
impact
帝安宮｜收驚、補運、祭改、安
TEMPLE
369m
impact
中油加油站(加盟)屏西站
GAS STATION
894m
impact
台塑石油（沙鹿中興路站）
GAS STATION
984m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)7473m
市政府 (台中捷運綠線)9699m
文心櫻花 (台中捷運綠線)9869m

防禦型機能圈

PARK拍瀑拉-水裡社公園
134m
PARK三鹿公園籃球場
479m
PARK三鹿公園
498m
PARK富宇大地公園
624m
SCHOOL臺中市沙鹿區公所三鹿
666m
PARK中港橘郡-公園
715m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
萬基築玥-詠月
成交月 2024/09
45.7萬/坪
樓層：全
坪數：56.6 坪
總價：2588.0萬
距離：-
萬基築玥-詠月
成交月 2024/08
33.4萬/坪
樓層：全
坪數：58.5 坪
總價：1950.0萬
距離：-
萬基築玥-詠月
成交月 2024/08
32.7萬/坪
樓層：全
坪數：50.7 坪
總價：1658.0萬
距離：-
萬基築玥-詠月
成交月 2024/08
31.8萬/坪
樓層：全
坪數：57.1 坪
總價：1818.0萬
距離：-
萬基築玥-詠月
成交月 2024/06
32.3萬/坪
樓層：全
坪數：52.7 坪
總價：1700.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富宇大地-上境
成交月 2022/09
37.8萬/坪
樓層：全
坪數：70.9 坪
總價：2680.0萬
距離：237 m
安城沁美
成交月 2023/12
32.5萬/坪
樓層：全
坪數：54.8 坪
總價：1780.0萬
距離：316 m
富霖讚美
成交月 2022/01
28.3萬/坪
樓層：全
坪數：44.2 坪
總價：1250.0萬
距離：370 m
富宇大地-清境
成交月 2024/11
37.0萬/坪
樓層：全
坪數：56.4 坪
總價：2088.0萬
距離：466 m
富宇大地-澄境
成交月 2022/06
32.6萬/坪
樓層：全
坪數：60.7 坪
總價：1980.0萬
距離：476 m