蒔光．墅

便利生活，潛力無限新北市八里區賢一街與中山路一段交叉口
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 4
查看銷售建案591
AI 淨單價演算結果
[31.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 14 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    30.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 14 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -10.6% / 校正價 27.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    28.3 ~ 35.4 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 -7.5%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+8.4%
鄰案季變化
+30.2%
最新價差
+36%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +8.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +30.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +36%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (11 筆)
總價2350萬
2155萬3315萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
470萬
核貸金額
1,880萬
月付
7.1萬/月
建議年收
179萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是28.26萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於距離僅121.6公尺有加油站，這可能帶來噪音及空氣污染，我們認為這是議價的合理理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量銀行核貸上限為35.4萬/坪，我們不會超過此價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.159121LNG: 121.421790

嫌惡設施警示

中油直營 八里站(咖啡&小
GAS STATION
122m
impact
新北市八里區清潔隊資
LANDFILL
843m
impact
八里區第二公墓
CEMETERY
901m
impact
八里區第二公墓
CEMETERY
902m
impact

軌道交通動能

淡水 (淡水信義線)2639m
淡水漁人碼頭 (淡海輕軌)2820m
沙崙 (淡海輕軌)3179m

防禦型機能圈

> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
蒔光．墅
成交月 2024/09
39.8萬/坪
樓層：全
坪數：80.4 坪
總價：3200.0萬
距離：-
蒔光．墅
成交月 2024/08
36.0萬/坪
樓層：全
坪數：78.8 坪
總價：2836.0萬
距離：-
蒔光．墅
成交月 2024/05
35.0萬/坪
樓層：全
坪數：78.8 坪
總價：2758.0萬
距離：-
蒔光．墅
成交月 2024/05
34.9萬/坪
樓層：全
坪數：79.0 坪
總價：2758.0萬
距離：-
蒔光．墅
成交月 2022/09
29.0萬/坪
樓層：全
坪數：78.8 坪
總價：2286.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
大崁國小旁 天然氣兩房平車 視野好採光足 住商元允
成交月 2024/07
21.3萬/坪
樓層：八層
坪數：38.7 坪
總價：825.0萬
距離：285 m
城市左岸
成交月 2023/04
30.9萬/坪
樓層：全
坪數：61.7 坪
總價：1908.0萬
距離：330 m
興築SUN學
成交月 2025/09
25.4萬/坪
樓層：四層
坪數：39.3 坪
總價：1000.0萬
距離：344 m
一品苑
成交月 2024/07
31.7萬/坪
樓層：十層
坪數：59.2 坪
總價：1720.0萬
距離：399 m
左岸丰帆
成交月 2025/01
25.1萬/坪
樓層：五層
坪數：88.2 坪
總價：2098.0萬
距離：407 m