村泉蒔美
成交月 2026/01
樓層：二層
坪數：44.8 坪
總價：1765.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 27 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準29.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -2.6% / 校正價 27.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 27 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核28.2 ~ 28.2 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.6%
鄰案季變化
+10.5%
最新價差
+65.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.6%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +10.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +65.7%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價2696萬
1630萬3005萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
539萬
核貸金額
2,156萬
月付
8.2萬/月
建議年收
205萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個社區的支撐價格是28.2萬/坪，這是我們的出價底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到距離捷運站超過10公里，這對於交通便利性有一定影響，應作為壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為28.2萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.973023LNG: 121.108086RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
桃園體育園區 (機場捷運)10153m
興南 (機場捷運)10953m
老街溪 (機場捷運)11368m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
48.7萬/坪
村泉蒔美
成交月 2025/11
樓層：四層
坪數：44.8 坪
總價：1770.0萬
距離：-
鉅虹蒔美
成交月 2025/09
樓層：九層
坪數：45.7 坪
總價：2770.0萬
距離：-
兆美萬海
成交月 2025/09
樓層：三層
坪數：44.8 坪
總價：1780.0萬
距離：-
鉅虹蒔美
成交月 2025/08
樓層：七層
坪數：45.7 坪
總價：2711.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
昊之海
成交月 2024/07
樓層：全
坪數：51.3 坪
總價：1180.0萬
距離：148 m
丞盛澄舍
成交月 2024/05
樓層：二層
坪數：21.8 坪
總價：588.0萬
距離：248 m
墨硯居6
成交月 2024/03
樓層：全
坪數：69.2 坪
總價：1575.0萬
距離：249 m
博學苑
成交月 2023/02
樓層：全
坪數：79.5 坪
總價：2080.0萬
距離：381 m
寶鈦美
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：68.6 坪
總價：1620.0萬
距離：435 m