薇閣大樓

在竹圍公園旁，享受綠意與便利的完美結合。新北市淡水區民生路166號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 16
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[39.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 7 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 20 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    38 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 7 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -2.9% / 校正價 38 萬/坪

    參考周邊可比樣本 20 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    33 ~ 41.9 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +57.5%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.1%
鄰案季變化
+52.1%
最新價差
+21%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +52.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +21%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)
總價960萬
520萬1320萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
192萬
核貸金額
768萬
月付
2.9萬/月
建議年收
73萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的支撐價格是32.96萬/坪，這是我們的出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊的淡水區竹圍行聖宮可能帶來的噪音影響，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，最高貸款價值為41.93萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 29 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.138640LNG: 121.464880

嫌惡設施警示

淡水區竹圍行聖宮
TEMPLE
204m
impact
全國加油站 淡水站天天
GAS STATION
536m
impact
光陽機車-機車鑑定站
GAS STATION
699m
impact
台灣中油 竹圍站(加盟)
GAS STATION
821m
impact

軌道交通動能

竹圍 (淡水信義線)576m
忠義 (淡水信義線)1190m
關渡 (淡水信義線)1511m

防禦型機能圈

PARK竹圍公園
197m
SPORTS CENTERHER.ME Room｜空中瑜珈｜空中環｜低空療
457m
PARK竹圍民權公園
489m
SCHOOL臺北城市科技大學
643m
SCHOOL國立臺北藝術大學
733m
PARK福德公園
742m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
薇閣大樓
成交月 2024/10
42.5萬/坪
樓層：六層
坪數：22.6 坪
總價：960.0萬
距離：-
薇閣大樓
成交月 2024/07
42.5萬/坪
樓層：七層
坪數：27.0 坪
總價：1150.0萬
距離：-
薇閣大樓
成交月 2023/09
37.6萬/坪
樓層：六層
坪數：22.6 坪
總價：850.0萬
距離：-
薇閣大樓
成交月 2023/08
36.1萬/坪
樓層：九層
坪數：34.3 坪
總價：1240.0萬
距離：-
薇閣大樓
成交月 2023/08
40.2萬/坪
樓層：二層
坪數：14.9 坪
總價：600.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
關渡山水
成交月 2025/10
42.0萬/坪
樓層：四層
坪數：39.3 坪
總價：1650.0萬
距離：494 m
大好河山
成交月 2023/12
50.2萬/坪
樓層：九層
坪數：20.2 坪
總價：1013.6萬
距離：527 m
關渡海悅大廈
成交月 2023/10
29.6萬/坪
樓層：四層
坪數：71.0 坪
總價：2100.0萬
距離：666 m
來富天廈
成交月 2025/05
30.2萬/坪
樓層：十三層
坪數：47.3 坪
總價：1429.0萬
距離：948 m
富升關渡
成交月 2024/03
30.6萬/坪
樓層：九層
坪數：51.1 坪
總價：1328.0萬
距離：1.04 km