藏月泱
成交月 2024/09
樓層：三層
坪數：33.8 坪
總價：947.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 59 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準29.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 29.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 59 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核26.6 ~ 32.3 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.4%
鄰案季變化
-6.6%
最新價差
-9.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.4%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -6.6%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -9.7%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)總價962萬
920萬1010萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
192萬
核貸金額
770萬
月付
2.9萬/月
建議年收
74萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到當前市場狀況，我們的出價基於26.56萬/坪，這是銀行估價的保守範圍。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，該區域的交易量較低，且距離捷運站較遠，這些因素都影響了物件的流動性。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>我們的最高出價不會超過32.33萬/坪，這是市場的上限，超過此價將面臨追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.008194LNG: 121.173500RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
桃園體育園區 (機場捷運)3105m
高鐵桃園站 (機場捷運)4151m
領航 (機場捷運)5107m
防禦型機能圈
SCHOOL山東國小
879m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
31.9萬/坪
藏月泱
成交月 2024/08
樓層：十一層
坪數：33.8 坪
總價：960.0萬
距離：-
藏月泱
成交月 2024/08
樓層：八層
坪數：33.8 坪
總價：976.0萬
距離：-
藏月泱
成交月 2024/07
樓層：十層
坪數：33.8 坪
總價：964.0萬
距離：-
藏月泱
成交月 2024/07
樓層：三層
坪數：33.8 坪
總價：937.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
青城之愛3
成交月 2025/11
樓層：一層
坪數：33.3 坪
總價：1120.0萬
距離：299 m
川洋晴川
成交月 2024/06
樓層：全
坪數：70.9 坪
總價：1730.0萬
距離：527 m
凱田樂慕
成交月 2022/12
樓層：八層
坪數：42.5 坪
總價：990.0萬
距離：580 m
滙盈見南山
成交月 2023/01
樓層：全
坪數：65.0 坪
總價：1630.0萬
距離：614 m
元臺青
成交月 2024/03
樓層：十二層
坪數：42.2 坪
總價：1107.0萬
距離：816 m