藏藝

享受都市綠意，價格合理的理想家園新北市五股區四維路179號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 14 / B3
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AI 淨單價演算結果
[43.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    46.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 46.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    40 ~ 61.3 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+12.5%
鄰案季變化
+6%
最新價差
-22.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +12.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -22.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)
總價1310萬
1050萬1615萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
262萬
核貸金額
1,048萬
月付
4.0萬/月
建議年收
100萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是39.95萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有加油站，這可能影響未來的轉售價值，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是61.3萬/坪，我們不會超過這個價位。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.075194LNG: 121.467884

嫌惡設施警示

全國加油站 蘆洲站
GAS STATION
162m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
210m
impact
中油中山二路站（直營&洗
GAS STATION
239m
impact
台灣中油-北基蘆洲加油
GAS STATION
306m
impact
良華開發有限公司
LANDFILL
315m
impact

軌道交通動能

三民高中 (中和新蘆線)1265m
徐匯中學 (中和新蘆線)1296m
新北產業園區 (機場捷運)1732m

防禦型機能圈

PARK新北大都會公園
89m
PARK九芎公園
488m
PARK三重區鄰里公園
735m
PARK中路兒童公園
747m
SCHOOL穀保家商
762m
PARK疏洪中央公園
871m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
藏藝
成交月 2025/01
41.9萬/坪
樓層：四層
坪數：27.4 坪
總價：1150.0萬
距離：-
藏藝
成交月 2024/12
37.3萬/坪
樓層：六層
坪數：35.9 坪
總價：1336.0萬
距離：-
藏藝
成交月 2024/05
49.3萬/坪
樓層：二層
坪數：27.2 坪
總價：1340.0萬
距離：-
藏藝
成交月 2023/11
50.7萬/坪
樓層：六層
坪數：35.9 坪
總價：1558.0萬
距離：-
藏藝
成交月 2023/09
51.8萬/坪
樓層：十二層
坪數：27.3 坪
總價：1412.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
台北得意GO
成交月 2025/10
14.4萬/坪
樓層：二層
坪數：48.4 坪
總價：700.0萬
距離：95 m
台北BINGO
成交月 2024/06
53.1萬/坪
樓層：八層
坪數：28.6 坪
總價：1520.0萬
距離：381 m
情定永安
成交月 2025/02
49.2萬/坪
樓層：六層
坪數：55.1 坪
總價：2458.0萬
距離：452 m
品臻璽
成交月 2025/02
48.6萬/坪
樓層：十層
坪數：31.9 坪
總價：1540.0萬
距離：573 m
中路邸
成交月 2025/10
69.8萬/坪
樓層：八層
坪數：42.7 坪
總價：2576.0萬
距離：738 m