裕國豐盛

步行可達的優質教育資源龍井區沙田路六段
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 12 / B2
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AI 淨單價演算結果
[19.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    21.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 21.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    19.6 ~ 34.1 萬/坪

    臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.6%
鄰案季變化
+5.4%
最新價差
-27.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +5.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -27.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)
總價661萬
605萬700萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
132萬
核貸金額
529萬
月付
2.0萬/月
建議年收
51萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是19.63萬/坪，這是目前市場的保守支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有山腳順天宮，可能帶來噪音問題，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為34.1萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 9 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.212064LNG: 120.550945

嫌惡設施警示

山腳順天宮
TEMPLE
524m
impact
山隆加油站 沙鹿站 (中油/
GAS STATION
585m
impact
沙鹿第十公墓(禁葬)
CEMETERY
601m
impact
沙鹿潭仔墘浩安宮
TEMPLE
612m
impact
龍岩福德正神
TEMPLE
684m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)9270m
市政府 (台中捷運綠線)11389m
文心櫻花 (台中捷運綠線)11512m

防禦型機能圈

SCHOOL臺中市龍井區龍山國民
148m
SCHOOL何老師才藝教室
514m
PARK舞衫生態公園
571m
PARK橋下籃球場&休憩區
577m
PARK南勢溪玩水
772m
PARK龍井山腳里社區環保運
828m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
裕國豐盛
成交月 2021/09
19.7萬/坪
樓層：十二層
坪數：36.6 坪
總價：682.0萬
距離：-
裕國豐盛
成交月 2021/08
19.7萬/坪
樓層：十二層
坪數：36.6 坪
總價：682.0萬
距離：-
裕國豐盛
成交月 2021/08
20.0萬/坪
樓層：三層
坪數：36.6 坪
總價：690.0萬
距離：-
裕國豐盛
成交月 2021/04
19.7萬/坪
樓層：十一層
坪數：36.6 坪
總價：681.0萬
距離：-
裕國豐盛
成交月 2021/03
19.3萬/坪
樓層：十層
坪數：36.6 坪
總價：662.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富騰漾HOUSE
成交月 2025/11
31.9萬/坪
樓層：六層
坪數：27.6 坪
總價：717.0萬
距離：178 m
睿鍇馥築
成交月 2023/11
53.8萬/坪
樓層：一層
坪數：26.1 坪
總價：1406.0萬
距離：335 m
鋮豐富穥
成交月 2025/10
26.4萬/坪
樓層：一層
坪數：40.9 坪
總價：960.0萬
距離：465 m
綠活∙薆蒔光
成交月 2024/03
28.0萬/坪
樓層：三層
坪數：29.4 坪
總價：830.0萬
距離：478 m
Green HC.
成交月 2022/02
36.4萬/坪
樓層：全
坪數：57.2 坪
總價：2080.0萬
距離：525 m