親家摩登B
成交月 2025/04
樓層：五層
坪數：37.6 坪
總價：1830.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準46.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 46.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核35.8 ~ 53.8 萬/坪
四期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4.9%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4.9%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1830萬
100萬6075萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
366萬
核貸金額
1,464萬
月付
5.6萬/月
建議年收
139萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考慮到市場冷凍狀態，我們的出價起點是35.81萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有兩座廟宇，可能帶來噪音風險，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為53.77萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.165046LNG: 120.690196RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台中市北屯二分埔福德
TEMPLE
302m
impact
北屯福德祠
TEMPLE
340m
impact
北屯 水仙宮 大禹帝廟
TEMPLE
358m
impact
山隆加油站 北屯站(中油/
GAS STATION
362m
impact
臺中市政府消防局第八
FIRE STATION
388m
impact
軌道交通動能
四維國小 (台中捷運綠線)750m
文心崇德 (台中捷運綠線)980m
松竹 (台中捷運綠線)2139m
防禦型機能圈
PARK散步步道公園
189mPARK崇德榕園-三角公園
204mPARK平昌公園
260mSCHOOL臺中市北屯國民小學
268mPARK一德公園
344mPARK平安公園
428m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
58.3萬/坪
鄰案比價樣本
宇雄首綻
成交月 2024/04
樓層：十二層
坪數：46.5 坪
總價：1958.0萬
距離：249 m
昌平榮景
成交月 2019/12
樓層：七層
坪數：24.9 坪
總價：701.0萬
距離：364 m
太原金鑽
成交月 2023/11
樓層：全
坪數：84.6 坪
總價：3750.0萬
距離：407 m
城市晶品
成交月 2021/09
樓層：全
坪數：110.4 坪
總價：4395.0萬
距離：438 m
昂峰惟美
成交月 2024/06
樓層：三層
坪數：36.8 坪
總價：1588.0萬
距離：458 m