詠丞品藏

步行可達的綠地生活，享受城市中的自然北屯區和祥六街(和平段332地號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 4 / B1
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[48.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 14 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    37.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 14 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 29.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    30 ~ 46.2 萬/坪

    單元十四重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.5%
鄰案季變化
+1.2%
最新價差
+10.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +1.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +10.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)
總價3980萬
3650萬4030萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
796萬
核貸金額
3,184萬
月付
12.1萬/月
建議年收
303萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是29.97萬/坪，這是基於當前市場狀況的合理保守價位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>該物件鄰近台灣中油東山路站，可能帶來噪音與空氣污染，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為46.24萬/坪，我們不會超過此價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.174604LNG: 120.729543

嫌惡設施警示

台灣中油 東山路站(直營&
GAS STATION
294m
impact
藍色鑰匙創意設計有限
PRISON
483m
impact
翡翠森林
CREMATORIUM
489m
impact
台灣電力公司東山服務
SUBSTATION
526m
impact
禾慈生命禮儀公司(台中
CREMATORIUM
570m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)2169m
舊社 (台中捷運綠線)2402m
松竹 (台中捷運綠線)2914m

防禦型機能圈

PARK新都生態公園
122m
PARK和平公園
230m
PARK梨仔園公園
336m
PARK河堤公園
425m
PARK和祥五街生態園道
438m
PARK中台公園
546m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
詠丞品藏
成交月 2025/11
51.0萬/坪
樓層：全
坪數：78.0 坪
總價：3980.0萬
距離：-
詠丞品藏
成交月 2025/08
50.6萬/坪
樓層：全
坪數：78.7 坪
總價：3980.0萬
距離：-
詠丞品藏
成交月 2025/08
51.0萬/坪
樓層：全
坪數：78.1 坪
總價：3980.0萬
距離：-
詠丞品藏
成交月 2025/03
50.0萬/坪
樓層：全
坪數：79.6 坪
總價：3980.0萬
距離：-
詠丞品藏
成交月 2024/12
58.0萬/坪
樓層：全
坪數：63.6 坪
總價：3688.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
情定水蓮No.17
成交月 2022/01
28.3萬/坪
樓層：二層
坪數：60.1 坪
總價：1558.0萬
距離：278 m
晟溢大觀5
成交月 2022/03
39.7萬/坪
樓層：全
坪數：74.3 坪
總價：2950.0萬
距離：307 m
立沅富鼎III
成交月 2023/08
44.1萬/坪
樓層：全
坪數：78.5 坪
總價：3460.0萬
距離：484 m
大城二月埕
成交月 2025/04
41.4萬/坪
樓層：五層
坪數：48.3 坪
總價：1755.0萬
距離：491 m
櫻花活力水岸
成交月 2018/11
26.7萬/坪
樓層：四層
坪數：28.6 坪
總價：630.0萬
距離：495 m