詠丞大豐2期
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：41.0 坪
總價：1570.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[28.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 18 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準34 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 26.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 18 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核27.7 ~ 38.6 萬/坪
霧峰都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-6%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -6%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)總價1430萬
1300萬1600萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
286萬
核貸金額
1,144萬
月付
4.3萬/月
建議年收
109萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守價格應該在 27.73萬/坪，這是我們的出價基準。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的台電北柳變電所可能對環境的影響，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 38.62萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.062621LNG: 120.680526RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台電北柳變電所(北柳D/S)
SUBSTATION
500m
impact
霧峰新德宮
TEMPLE
598m
impact
軌道交通動能
大慶 (台中捷運綠線)7093m
九德 (台中捷運綠線)7134m
烏日 (台中捷運綠線)7645m
防禦型機能圈
PARK平溪河生態環保示範區
307mSCHOOL臺中市立霧峰國民中學
995m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
38.3萬/坪
詠丞大豐2期
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：55.6 坪
總價：1430.0萬
距離：-
詠丞大豐2期
成交月 2021/12
樓層：全
坪數：47.6 坪
總價：1330.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
君祐豐匯
成交月 2025/05
樓層：全
坪數：58.5 坪
總價：2300.0萬
距離：44 m
建利相聚
成交月 2024/07
樓層：全
坪數：93.7 坪
總價：2738.0萬
距離：802 m
豐馥臻品
成交月 2021/08
樓層：全
坪數：76.2 坪
總價：1600.0萬
距離：1.08 km
詠丞大豐3
成交月 2025/04
樓層：全
坪數：62.1 坪
總價：2320.0萬
距離：1.36 km
大樁園
成交月 2023/01
樓層：全
坪數：48.8 坪
總價：1488.0萬
距離：1.67 km