詠丞大豐3

步行可達的醫療服務，讓生活更安心！霧峰區新厝路543巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
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AI 淨單價演算結果
[35.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 13 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 20 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    32.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 13 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +10.5% / 校正價 30.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 20 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    31.2 ~ 34.4 萬/坪

    霧峰都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +13.9%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+9.7%
鄰案季變化
-6.6%
最新價差
-5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +9.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -6.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -5%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (11 筆)
總價1760萬
1555萬2405萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
352萬
核貸金額
1,408萬
月付
5.3萬/月
建議年收
134萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是31.16萬/坪，這是基於當前市場動能和銀行估價的保守策略。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到台電萬豐變電所距離僅649.9公尺，這可能影響未來的轉售價值，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為34.41萬/坪，我們不會超過此價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.052986LNG: 120.688754

嫌惡設施警示

台電萬豐變電所
SUBSTATION
650m
impact
中油加盟 霧峰交流道站
GAS STATION
732m
impact
台灣電力公司霧峰服務
SUBSTATION
991m
impact

軌道交通動能

大慶 (台中捷運綠線)8432m
九德 (台中捷運綠線)8489m
烏日 (台中捷運綠線)8984m

防禦型機能圈

PARK南柳里柳豐路公園
457m
PARK南柳里水井綠牆
458m
SCHOOL亞洲大學
770m
SCHOOL亞洲大學國際會議中心
809m
PARK立法院中部辦公室臺灣
838m
PARK立法院民主議政園區(立
921m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
詠丞大豐3
成交月 2025/04
37.3萬/坪
樓層：全
坪數：62.1 坪
總價：2320.0萬
距離：-
詠丞大豐3
成交月 2025/02
34.0萬/坪
樓層：全
坪數：51.6 坪
總價：1758.0萬
距離：-
詠丞大豐3
成交月 2024/09
31.5萬/坪
樓層：全
坪數：55.8 坪
總價：1758.0萬
距離：-
詠丞大豐3
成交月 2024/09
33.8萬/坪
樓層：全
坪數：52.6 坪
總價：1780.0萬
距離：-
詠丞大豐3
成交月 2024/06
31.6萬/坪
樓層：全
坪數：59.6 坪
總價：1880.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
建利相聚
成交月 2024/07
29.2萬/坪
樓層：全
坪數：93.7 坪
總價：2738.0萬
距離：555 m
詠丞大豐2期
成交月 2022/03
38.3萬/坪
樓層：全
坪數：41.0 坪
總價：1570.0萬
距離：1.36 km
君祐豐匯
成交月 2025/05
39.3萬/坪
樓層：全
坪數：58.5 坪
總價：2300.0萬
距離：1.38 km
豐馥臻品
成交月 2021/08
21.0萬/坪
樓層：全
坪數：76.2 坪
總價：1600.0萬
距離：1.44 km
晴山御花園
成交月 2024/03
44.5萬/坪
樓層：全
坪數：82.1 坪
總價：3650.0萬
距離：1.84 km