詠丞悅幸福

擁有公園綠地的理想居所大里區塗城路368巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 12 / B2
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[42.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 47 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    35.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 35.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 47 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    29.1 ~ 39.8 萬/坪

    大里都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.7%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)
總價1140萬
855萬1195萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
228萬
核貸金額
912萬
月付
3.5萬/月
建議年收
87萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據銀行估價，我們的出價底線是29.12萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>大里瑞和宮距離僅228公尺，可能帶來噪音風險，這是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為39.77萬/坪，我們不應超過此價格以避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.088183LNG: 120.704617

嫌惡設施警示

大里瑞和宮
TEMPLE
228m
impact
祐福廢棄物清理股份有
LANDFILL
541m
impact
大洋環保工程企業股份
INCINERATOR
656m
impact
中油加盟 佑晟站
GAS STATION
811m
impact
塗城聖明宮 三府王爺(朱，
TEMPLE
860m
impact

軌道交通動能

大慶 (台中捷運綠線)6737m
九德 (台中捷運綠線)7584m
豐樂公園 (台中捷運綠線)7654m

防禦型機能圈

PARK九二一紀念公園
201m
SCHOOL臺中市大里區瑞城國民
315m
PARK瑞和公園
324m
PARK石虎公園
366m
SCHOOLLive互動美語大里瑞城分校
378m
SCHOOL樂學美語｜大里瑞城國小&
381m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
詠丞悅幸福
成交月 2022/03
30.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：33.8 坪
總價：888.0萬
距離：-
詠丞悅幸福
成交月 2022/01
44.9萬/坪
樓層：一層
坪數：30.7 坪
總價：1140.0萬
距離：-
詠丞悅幸福
成交月 2022/01
45.9萬/坪
樓層：一層
坪數：30.6 坪
總價：1160.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
仁美至善
成交月 2023/09
33.3萬/坪
樓層：全
坪數：55.9 坪
總價：1860.0萬
距離：548 m
成功好好
成交月 2025/05
38.5萬/坪
樓層：十二層
坪數：35.9 坪
總價：1277.0萬
距離：601 m
德金豐綻
成交月 2021/01
21.2萬/坪
樓層：四層
坪數：50.0 坪
總價：878.0萬
距離：652 m
松濤
成交月 2021/12
36.6萬/坪
樓層：全
坪數：108.6 坪
總價：3980.0萬
距離：709 m
詠丞双園墅
成交月 2022/05
27.8萬/坪
樓層：全
坪數：55.2 坪
總價：1536.0萬
距離：709 m