語東海

步行可達的優質學區，讓孩子贏在起跑點！龍井區中沙路、南新路(永順段858地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 7
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[37.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 16 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    38.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +22.2% / 校正價 35.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 16 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    36.2 ~ 40.1 萬/坪

    龍井都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +7.4%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+9.4%
鄰案季變化
-14.5%
最新價差
-15.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +9.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -14.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -15.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)
總價1220萬
915萬1660萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
244萬
核貸金額
976萬
月付
3.7萬/月
建議年收
93萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 36.21 萬/坪，這是基於當前市場狀態的合理估價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有寺廟，這可能影響未來的轉售價值，我們認為這是壓價的合理依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 40.11 萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.181477LNG: 120.575559

嫌惡設施警示

龍井區新庄里永順宮五
TEMPLE
153m
impact
台灣電力公司台中供電
SUBSTATION
278m
impact
台電中港變電所(中港E/S)
SUBSTATION
284m
impact
台灣中油 建發龍井交流
GAS STATION
497m
impact
臺中市政府消防局第四
FIRE STATION
510m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)5067m
市政府 (台中捷運綠線)7753m
水安宮 (台中捷運綠線)7810m

防禦型機能圈

SCHOOL臺中市龍井區龍峰國民
86m
SCHOOL台中縣私立佳文托兒所
148m
SCHOOL臺中市立四箴國民中學
251m
PARK兒童公園
311m
PARK新庄社區三角水池公園
372m
SCHOOL魔力達文創工作室
680m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
語東海
成交月 2024/08
41.0萬/坪
樓層：五層
坪數：31.5 坪
總價：1226.0萬
距離：-
語東海
成交月 2024/06
40.0萬/坪
樓層：六層
坪數：40.2 坪
總價：1588.0萬
距離：-
語東海
成交月 2024/06
36.0萬/坪
樓層：二層
坪數：33.3 坪
總價：1205.0萬
距離：-
語東海
成交月 2024/06
36.9萬/坪
樓層：三層
坪數：33.3 坪
總價：1220.0萬
距離：-
語東海
成交月 2024/06
36.9萬/坪
樓層：四層
坪數：26.8 坪
總價：990.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
保辰一森園
成交月 2025/06
36.7萬/坪
樓層：二層
坪數：31.5 坪
總價：1055.0萬
距離：107 m
茂洋晴山洋洋
成交月 2024/05
44.2萬/坪
樓層：七層
坪數：36.6 坪
總價：1350.0萬
距離：250 m
田庄序
成交月 2024/01
39.2萬/坪
樓層：二層
坪數：32.4 坪
總價：1179.0萬
距離：334 m
允將青曦
成交月 2024/11
47.0萬/坪
樓層：五層
坪數：30.1 坪
總價：1278.0萬
距離：1.07 km
錦繡年年
成交月 2025/04
43.8萬/坪
樓層：九層
坪數：33.7 坪
總價：1314.0萬
距離：1.11 km