誼昌丰悅
成交月 2024/07
樓層：全
坪數：44.5 坪
總價：1280.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 10 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 71 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準27 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 10 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 27 萬/坪
參考周邊可比樣本 71 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核27.9 ~ 30.8 萬/坪
觀音草漯為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+8%
鄰案季變化
-1.3%
最新價差
-7.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -1.3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -7.8%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (9 筆)總價1380萬
1155萬1605萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
276萬
核貸金額
1,104萬
月付
4.2萬/月
建議年收
105萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價位為 27.86 萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離榮成變電所僅 611.5 公尺，這可能影響未來轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，我們的最高出價不會超過 30.83 萬/坪。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 14 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.051995LNG: 121.136894RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
榮成變電所
SUBSTATION
612m
impact
草漯 保障宮 (天上聖母)
TEMPLE
839m
impact
玄清宮(桃園市觀音區)
TEMPLE
877m
impact
軌道交通動能
大園 (機場捷運)7439m
橫山 (機場捷運)8119m
桃園體育園區 (機場捷運)8710m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
28.8萬/坪
誼昌丰悅
成交月 2024/07
樓層：全
坪數：55.2 坪
總價：1558.0萬
距離：-
誼昌丰悅
成交月 2024/06
樓層：全
坪數：52.3 坪
總價：1380.0萬
距離：-
誼昌丰悅
成交月 2024/03
樓層：全
坪數：47.3 坪
總價：1328.0萬
距離：-
誼昌丰悅
成交月 2024/02
樓層：全
坪數：44.5 坪
總價：1200.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
雲品2期
成交月 2023/03
樓層：五層
坪數：19.2 坪
總價：475.0萬
距離：112 m
竣鵬翰林苑忠孝
成交月 2025/01
樓層：五層
坪數：28.5 坪
總價：668.0萬
距離：159 m
錢都-21
成交月 2025/05
樓層：四層
坪數：23.3 坪
總價：588.0萬
距離：184 m
全新湛2
成交月 2026/01
樓層：三層
坪數：18.6 坪
總價：527.0萬
距離：194 m
嘉禮富裕
成交月 2024/07
樓層：十層
坪數：23.3 坪
總價：638.0萬
距離：218 m