豐禾文華漾

步行可達的優質教育資源西屯區正煌巷(上石碑段1332地號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 7 / B1
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[53.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 12 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    53.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 53.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 12 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    54.4 ~ 55.3 萬/坪

    臺中市第四期擴大都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.5%
鄰案季變化
+0.3%
最新價差
-6.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +0.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -6.8%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價1134萬
980萬1325萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
227萬
核貸金額
907萬
月付
3.4萬/月
建議年收
87萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價應以54.38萬/坪作為基準，這是目前市場的支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離西屯武德武兌宮僅123米，可能會有噪音影響，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為55.31萬/坪，我們不應超過此價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 6 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.174863LNG: 120.645146

嫌惡設施警示

西屯武德武兌宮
TEMPLE
123m
impact
中油加盟 河南路站
GAS STATION
310m
impact
台灣中油 青海路站(直營&
GAS STATION
409m
impact
Happy Bar
KTV
418m
impact
台中文財廟
TEMPLE
677m
impact

軌道交通動能

文心櫻花 (台中捷運綠線)1166m
市政府 (台中捷運綠線)1478m
文華高中 (台中捷運綠線)1593m

防禦型機能圈

SCHOOL臺中市西屯區上石國民
231m
SCHOOL大碩研究所 西屯班
252m
SCHOOL尚進美日韓語｜Sun Kids線上兒童
377m
SCHOOL三民輔考-逢甲分校
418m
SCHOOL戴爾美語逢甲校-托福雅
420m
PARK文華公園
422m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
豐禾文華漾
成交月 2024/12
53.5萬/坪
樓層：一層
坪數：19.0 坪
總價：1015.0萬
距離：-
豐禾文華漾
成交月 2024/10
51.6萬/坪
樓層：二層
坪數：21.0 坪
總價：1085.0萬
距離：-
豐禾文華漾
成交月 2024/07
51.8萬/坪
樓層：二層
坪數：21.0 坪
總價：1088.0萬
距離：-
豐禾文華漾
成交月 2024/06
52.7萬/坪
樓層：二層
坪數：20.9 坪
總價：1100.0萬
距離：-
豐禾文華漾
成交月 2024/04
51.8萬/坪
樓層：三層
坪數：21.0 坪
總價：1088.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
遠雄純寓
成交月 2023/08
92.0萬/坪
樓層：一層
坪數：30.9 坪
總價：2163.0萬
距離：604 m
遠雄寬寓
成交月 2022/01
57.3萬/坪
樓層：五層
坪數：31.2 坪
總價：1432.0萬
距離：623 m
時間回聲
成交月 2024/05
54.0萬/坪
樓層：四層
坪數：25.6 坪
總價：1384.0萬
距離：773 m
允將一朗
成交月 2024/07
70.7萬/坪
樓層：二層
坪數：38.4 坪
總價：2240.0萬
距離：778 m
青海新宿
成交月 2024/11
47.7萬/坪
樓層：三層
坪數：20.4 坪
總價：974.0萬
距離：783 m