豐穀璞寓
成交月 2022/03
樓層：八層
坪數：96.5 坪
總價：2270.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準56.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 56.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核44.4 ~ 68.7 萬/坪
臺中市第四期擴大都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4.1%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4.1%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價1685萬
955萬2415萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
337萬
核貸金額
1,348萬
月付
5.1萬/月
建議年收
128萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是44.44萬/坪，這是基於市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有加油站，這可能會影響居住品質，我們認為這是合理的議價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為68.71萬/坪，這是我們的最高出價，超過此價將不符合風險控制策略。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.152776LNG: 120.615425RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 知高站(加盟)
GAS STATION
387m
impact
統一精工速邁樂向上站
GAS STATION
706m
impact
台中市保安宮 三府王爺
TEMPLE
735m
impact
台灣中油台中工業區南
GAS STATION
749m
impact
中油加盟 北基南屯交流
GAS STATION
777m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)944m
水安宮 (台中捷運綠線)3121m
文心森林公園 (台中捷運3252m
防禦型機能圈
SCHOOL紐洛琳英語學院NeuroLink English Academy-文山分
275mSCHOOL吉的堡美語文山二校
320mPARK文山公園
338mSCHOOL臺中市南屯區文山國民
382mSCHOOL威肯教育機構-文山專校 [
387mSCHOOL吉的堡美語文山一校
437m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
36.5萬/坪
豐穀璞寓
成交月 2022/03
樓層：三層
坪數：39.8 坪
總價：1100.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
坤悅君臨
成交月 2016/08
樓層：四層
坪數：54.4 坪
總價：1005.0萬
距離：277 m
富宇市政大道
成交月 2025/03
樓層：十一層
坪數：45.9 坪
總價：2380.0萬
距離：322 m
敘山行路
成交月 2025/09
樓層：十二層
坪數：57.6 坪
總價：2278.0萬
距離：743 m
禾盛富精科2
成交月 2026/02
樓層：六層
坪數：21.6 坪
總價：1055.0萬
距離：777 m
豫豊楓悅II
成交月 2021/11
樓層：四層
坪數：32.0 坪
總價：1320.0萬
距離：782 m