豐郡京硯

享受綠意盎然的生活環境，絕佳增值潛力！桃園市中壢區民權路四段.永泰路
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 13 / B3
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AI 淨單價演算結果
[43.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 44 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    37.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 37.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 44 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    37.4 ~ 39.3 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.1%
鄰案季變化
-1.5%
最新價差
-25.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -1.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -25.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1493萬
1335萬1555萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
298萬
核貸金額
1,194萬
月付
4.5萬/月
建議年收
114萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場數據，我們的出價基於37.38萬/坪，這是目前市場的保守支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到周邊的交易價格與社區溢價率，我們認為目前的開價過高。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為39.34萬/坪，我們不會超過此價格，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 41 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.009251LNG: 121.202663

嫌惡設施警示

洽溪 福德祠｜土地公
TEMPLE
590m
impact
洽溪三聖宮
TEMPLE
912m
impact
桃園市政府消防局第二
FIRE STATION
952m
impact

軌道交通動能

桃園體育園區 (機場捷運)808m
高鐵桃園站 (機場捷運)1264m
領航 (機場捷運)2478m

防禦型機能圈

PARK中壢區鄰里公園
118m
PARK清溪兒童公園
149m
PARK領航公園
235m
PARK青埔兒13公園
300m
SCHOOL青埔國中
374m
PARK青塘園
489m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
豐郡京硯
成交月 2024/04
40.1萬/坪
樓層：二層
坪數：39.5 坪
總價：1360.0萬
距離：-
豐郡京硯
成交月 2024/04
45.0萬/坪
樓層：二層
坪數：39.8 坪
總價：1523.0萬
距離：-
豐郡京硯
成交月 2024/03
44.7萬/坪
樓層：三層
坪數：39.8 坪
總價：1495.0萬
距離：-
豐郡京硯
成交月 2024/03
43.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：39.9 坪
總價：1487.0萬
距離：-
豐郡京硯
成交月 2024/02
42.1萬/坪
樓層：四層
坪數：39.9 坪
總價：1435.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
誠鑫19
成交月 2025/12
60.2萬/坪
樓層：二層
坪數：16.6 坪
總價：998.0萬
距離：106 m
威均天璽
成交月 2025/12
71.2萬/坪
樓層：十四層
坪數：62.3 坪
總價：3574.0萬
距離：169 m
漢曜旭
成交月 2025/06
56.0萬/坪
樓層：三層
坪數：35.3 坪
總價：1600.0萬
距離：194 m
國都苑
成交月 2017/07
26.7萬/坪
樓層：六層
坪數：40.0 坪
總價：923.0萬
距離：220 m
詠勝文青
成交月 2024/06
52.7萬/坪
樓層：十四層
坪數：26.3 坪
總價：1168.0萬
距離：234 m