豐閱聚心

在成熟社區中享受現代生活的便利與寧靜！豐原區圓環東路230巷1弄1號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[30.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    30.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 30.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    29.5 ~ 37 萬/坪

    豐原都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+5.8%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +5.8%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)
總價829萬
750萬1020萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
166萬
核貸金額
663萬
月付
2.5萬/月
建議年收
63萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守估價為29.47萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>我們注意到附近有加油站，這可能會影響未來的轉售價值，銀行在這方面會有更保守的貸款政策。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限為36.98萬/坪，我們不會考慮超過這個價格的出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.242825LNG: 120.721079

嫌惡設施警示

樂天宮-關聖帝君廟
TEMPLE
268m
impact
台灣中油 豐南站(加盟&自
GAS STATION
269m
impact
臺中無極承天宮勅建包
TEMPLE
276m
impact
田心里福德祠
TEMPLE
405m
impact
臺中市政府消防局第一
FIRE STATION
650m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)6778m
舊社 (台中捷運綠線)6822m
松竹 (台中捷運綠線)7104m

防禦型機能圈

PARK豐田三角公園
229m
PARK田心公園
261m
SCHOOL超優芝蔴街美語-豐田分
354m
SCHOOLKUMON 豐原育德教室
458m
PARK南陽公園
473m
PARK橋下小公園
515m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
豐閱聚心
成交月 2023/06
30.3萬/坪
樓層：六層
坪數：27.8 坪
總價：810.0萬
距離：-
豐閱聚心
成交月 2023/06
31.0萬/坪
樓層：九層
坪數：27.8 坪
總價：825.0萬
距離：-
豐閱聚心
成交月 2023/06
32.8萬/坪
樓層：二層
坪數：27.8 坪
總價：868.0萬
距離：-
豐閱聚心
成交月 2023/04
37.0萬/坪
樓層：十層
坪數：28.1 坪
總價：980.0萬
距離：-
豐閱聚心
成交月 2023/03
30.1萬/坪
樓層：五層
坪數：27.8 坪
總價：805.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
權鴻一品苑II
成交月 2022/06
36.8萬/坪
樓層：五層
坪數：11.0 坪
總價：404.0萬
距離：219 m
佳緣Ⅱ育仁豐邸
成交月 2023/11
28.2萬/坪
樓層：七層
坪數：43.6 坪
總價：1200.0萬
距離：432 m
映豐青
成交月 2025/09
39.0萬/坪
樓層：五層
坪數：23.1 坪
總價：903.0萬
距離：434 m
南陽敦峰
成交月 2024/11
36.8萬/坪
樓層：四層
坪數：44.0 坪
總價：1480.0萬
距離：521 m
坤聯富豐原匯
成交月 2026/02
38.9萬/坪
樓層：四層
坪數：36.4 坪
總價：1225.0萬
距離：556 m