賓陽悅容莊
成交月 2025/06
樓層：五層
坪數：32.5 坪
總價：1666.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[46.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 14 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 63 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準64.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 14 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 64.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 63 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核53.3 ~ 73 萬/坪
新莊幸福為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+14.5%
鄰案季變化
+9.5%
最新價差
-3.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +14.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +9.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -3.6%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)總價1759萬
1070萬2930萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
352萬
核貸金額
1,407萬
月付
5.3萬/月
建議年收
134萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價格為53.33萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離新莊三鳳宮僅162.8米，可能會有噪音問題，這是我們需要考慮的風險。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為72.96萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 64 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.051736LNG: 121.460594RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新莊三鳳宮-中壇元帥
TEMPLE
163m
impact
日景生命禮儀公司｜新北
CREMATORIUM
167m
impact
新莊虎爺宮
TEMPLE
415m
impact
新莊幸安宮
TEMPLE
440m
impact
幸福土地公－新莊仁愛福
TEMPLE
612m
impact
軌道交通動能
幸福 (環狀線)289m
新北產業園區 (機場捷運)1115m
新北產業園區 (環狀線)1115m
防禦型機能圈
PARK頭前運動公園
240mPARK福壽公園
330mPARK福美公園
421mSCHOOL頭前國中
438mPARK化成公園
475mSCHOOL昌隆國小
486m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
62.6萬/坪
賓陽悅容莊
成交月 2025/04
樓層：十三層
坪數：51.2 坪
總價：2750.0萬
距離：-
賓陽悅容莊
成交月 2025/01
樓層：十四層
坪數：40.0 坪
總價：2150.0萬
距離：-
賓陽悅容莊
成交月 2024/12
樓層：十一層
坪數：40.0 坪
總價：2188.0萬
距離：-
賓陽悅容莊
成交月 2024/07
樓層：四層
坪數：40.8 坪
總價：2188.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
W TOWER越世紀
成交月 2024/05
樓層：八層
坪數：73.9 坪
總價：3788.0萬
距離：42 m
吉泰美
成交月 2024/03
樓層：十三層
坪數：50.5 坪
總價：2890.0萬
距離：54 m
龍勤天耀
成交月 2025/09
樓層：十二層
坪數：71.7 坪
總價：3690.0萬
距離：63 m
一方林映
成交月 2025/04
樓層：二層
坪數：45.7 坪
總價：2568.0萬
距離：96 m
全坤峰華公園館
成交月 2024/08
樓層：十三層
坪數：62.4 坪
總價：3450.0萬
距離：113 m