輔大世界

在成熟社區中發掘價值潛力，輔大世界為您提供理想的居住選擇。新北市新莊區建國一路59號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 10
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[35.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 11 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    49.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 11 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 49.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    40.1 ~ 60.7 萬/坪

    泰山塭仔圳(第二區)為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-10.6%
鄰案季變化
+105.5%
最新價差
-32.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -10.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +105.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -32.3%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (10 筆)
總價3939萬
875萬4710萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
788萬
核貸金額
3,151萬
月付
12.0萬/月
建議年收
300萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是40.06萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該物件的建齡32年，且周邊有加油站等嫌惡設施，這些因素可能影響未來的流動性和銀行貸款評估。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行對此物件的核貸上限為49.81萬/坪，我們不會考慮超過此價格的出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.030055LNG: 121.434740

嫌惡設施警示

好市多新莊店（加油站）
GAS STATION
399m
impact
榮強流通事業股份有限
GAS STATION
696m
impact
中油加盟 新樹站
GAS STATION
696m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
727m
impact
福營D/S
SUBSTATION
912m
impact

軌道交通動能

輔大 (中和新蘆線)320m
丹鳳 (中和新蘆線)1283m
泰山貴和 (機場捷運)1449m

防禦型機能圈

PARK褔營綠廊
267m
PARK新莊區鄰里公園
320m
PARK廣(停)三
513m
PARK小巴黎
517m
PARK雙福公園
541m
PARK建安里香草花園
569m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
輔大世界
成交月 2025/04
35.6萬/坪
樓層：八層
坪數：35.1 坪
總價：1250.0萬
距離：-
輔大世界
成交月 2024/12
39.9萬/坪
樓層：三層
坪數：31.4 坪
總價：1250.0萬
距離：-
輔大世界
成交月 2022/04
37.3萬/坪
樓層：十層
坪數：121.6 坪
總價：4336.0萬
距離：-
輔大世界
成交月 2022/04
36.4萬/坪
樓層：七層
坪數：121.6 坪
總價：4200.0萬
距離：-
輔大世界
成交月 2022/01
37.0萬/坪
樓層：九層
坪數：115.3 坪
總價：4077.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
上善若水
成交月 2024/10
36.1萬/坪
樓層：三層
坪數：48.5 坪
總價：1750.0萬
距離：287 m
東村Aone
成交月 2025/09
49.7萬/坪
樓層：六層
坪數：17.4 坪
總價：866.0萬
距離：293 m
華固國家置地
成交月 2024/10
42.2萬/坪
樓層：八層
坪數：916.7 坪
總價：36880.0萬
距離：622 m
新板巨星Super Star
成交月 2025/03
36.8萬/坪
樓層：三層
坪數：43.2 坪
總價：1590.0萬
距離：864 m
鼎上苑
成交月 2025/07
63.0萬/坪
樓層：九層
坪數：21.0 坪
總價：1323.0萬
距離：886 m