達運在康橋
成交月 2021/09
樓層：全
坪數：98.7 坪
總價：3686.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 4 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準44.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 4 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 44.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核30.9 ~ 53 萬/坪
林口新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+23.5%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +23.5%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價3777萬
3660萬3890萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
755萬
核貸金額
3,022萬
月付
11.5萬/月
建議年收
287萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是 30.93 萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有無極真元宮，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要在價格上反映這一點。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 53 萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 13 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.075830LNG: 121.395154RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
無極真元宮
TEMPLE
187m
impact
東福宮
TEMPLE
202m
impact
台灣中油柑園林口二站（
GAS STATION
260m
impact
台灣中油林口站(直營、自
GAS STATION
261m
impact
林口贊天宮-天上聖母
TEMPLE
391m
impact
軌道交通動能
長庚醫院 (機場捷運)2989m
林口 (機場捷運)3587m
體育大學 (機場捷運)3802m
防禦型機能圈
PARK足夢運動公園
169mPARK自強公園
325mPARK樹林口公園
327mSCHOOL康橋國際學校林口校區
473mSCHOOL醒吾高中
477mPARK林口觀景台
491m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
37.4萬/坪
達運在康橋
成交月 2021/09
樓層：全
坪數：98.7 坪
總價：3686.0萬
距離：-
達運在康橋
成交月 2021/09
樓層：全
坪數：106.5 坪
總價：3868.0萬
距離：-
達運在康橋
成交月 2021/09
樓層：全
坪數：98.7 坪
總價：3686.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
仁愛金鑽
成交月 2025/12
樓層：七層
坪數：19.1 坪
總價：995.0萬
距離：95 m
豪景大地
成交月 2024/07
樓層：三層，四層
坪數：78.8 坪
總價：900.0萬
距離：135 m
仁愛康橋
成交月 2022/09
樓層：一層
坪數：69.7 坪
總價：1700.0萬
距離：278 m
富浤一響
成交月 2025/12
樓層：二層
坪數：21.1 坪
總價：1243.0萬
距離：490 m
麗景大廈
成交月 2025/10
樓層：二層
坪數：55.3 坪
總價：1310.0萬
距離：541 m