達麗冶翠

擁有成熟生活機能的理想居所北區育德路、尚德街
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 26 / B7
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[593.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸危險區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    593.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +1.5% / 校正價 593.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    57.5 ~ 62.5 萬/坪

    四期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+8.5%
鄰案季變化
+4.4%
最新價差
+2.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +8.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +4.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +2.8%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1868萬
1595萬2135萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
374萬
核貸金額
1,494萬
月付
5.7萬/月
建議年收
142萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場數據，我們的出價底線是57.49萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有土地公廟，可能影響未來轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為62.54萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 13 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.157717LNG: 120.677427

嫌惡設施警示

總來美容spa會館香水美容SPA
KTV
169m
impact
育德里土地公廟
TEMPLE
173m
impact
大城市KTV
KTV
182m
impact
台灣中油大雅路站 (直營)
GAS STATION
243m
impact
台灣中油 英才站
GAS STATION
244m
impact

軌道交通動能

文心崇德 (台中捷運綠線)1789m
文心中清 (台中捷運綠線)1913m
四維國小 (台中捷運綠線)2192m

防禦型機能圈

PARK尚德公園
101m
PARK梅川東路徒步小公園
246m
SCHOOL臺中市立五權國民中學
301m
SCHOOL臺中市北區健行國民小
429m
PARK輔順仁愛之家公園
502m
SCHOOL臺中市北區篤行國民小
513m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
達麗冶翠
成交月 2025/05
56.6萬/坪
樓層：十層
坪數：43.5 坪
總價：2080.0萬
距離：-
達麗冶翠
成交月 2024/03
51.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：43.4 坪
總價：1908.0萬
距離：-
達麗冶翠
成交月 2024/03
52.4萬/坪
樓層：十五層
坪數：43.2 坪
總價：1963.0萬
距離：-
達麗冶翠
成交月 2023/12
52.7萬/坪
樓層：十九層
坪數：43.4 坪
總價：1960.0萬
距離：-
達麗冶翠
成交月 2023/10
51.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：43.3 坪
總價：1910.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
澄亦實築-澄杏
成交月 2025/04
55.0萬/坪
樓層：十一層
坪數：44.3 坪
總價：2072.0萬
距離：240 m
澄亦實築-澄玥
成交月 2025/07
56.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：52.1 坪
總價：2359.0萬
距離：269 m
晴花嶼
成交月 2025/04
62.4萬/坪
樓層：五層
坪數：25.6 坪
總價：1620.0萬
距離：444 m
城市摩方2.0
成交月 2024/02
48.5萬/坪
樓層：四層
坪數：16.6 坪
總價：705.0萬
距離：468 m
鑽梅亭
成交月 2023/07
44.4萬/坪
樓層：全
坪數：89.7 坪
總價：3980.0萬
距離：468 m