遠雄左岸-錦繡園

享受綠意環繞的生活，步行可達多個公園新北市中和區中原二街115號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 23 / B1
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AI 淨單價演算結果
[51.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 10 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 26 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    59.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 10 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -21.6% / 校正價 59.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 26 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    51.1 ~ 66.3 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +11.3%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-15.7%
鄰案季變化
+18.7%
最新價差
+13%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -15.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +18.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +13%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (10 筆)
總價2314萬
2030萬2740萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
463萬
核貸金額
1,851萬
月付
7.0萬/月
建議年收
176萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是51.12萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據銀行估值，該社區的溢價率為-21.6%，這意味著市場對該物件的定價可能過高。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限為66.27萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 14 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.011138LNG: 121.486643

嫌惡設施警示

OILBUY歐多麥 專利環保換油機 （
GAS STATION
311m
impact
中和霹靂宮
TEMPLE
455m
impact
新北市政府消防局第七
FIRE STATION
553m
impact
中油加盟 板和站
GAS STATION
632m
impact
台灣中油 北基板南加油
GAS STATION
695m
impact

軌道交通動能

中原 (環狀線)380m
橋和 (環狀線)794m
中和 (環狀線)1352m

防禦型機能圈

PARK光之公園
97m
PARK中和區鄰里公園
126m
PARK中和區鄰里公園
127m
PARK中和區鄰里公園
181m
PARK風之公園
211m
PARK左岸綠公園
223m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
遠雄左岸-錦繡園
成交月 2025/06
60.3萬/坪
樓層：十四層
坪數：42.0 坪
總價：2320.0萬
距離：-
遠雄左岸-錦繡園
成交月 2024/07
71.6萬/坪
樓層：五層
坪數：41.6 坪
總價：2668.0萬
距離：-
遠雄左岸-錦繡園
成交月 2024/06
62.5萬/坪
樓層：八層
坪數：46.2 坪
總價：2330.0萬
距離：-
遠雄左岸-錦繡園
成交月 2024/06
50.0萬/坪
樓層：八層
坪數：48.4 坪
總價：2420.0萬
距離：-
遠雄左岸-錦繡園
成交月 2023/10
58.8萬/坪
樓層：四層
坪數：41.8 坪
總價：2230.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
遠雄左岸采梅園
成交月 2024/12
60.8萬/坪
樓層：十九層
坪數：46.8 坪
總價：2450.0萬
距離：245 m
遠雄左岸玫瑰園
成交月 2024/05
55.0萬/坪
樓層：二十一層
坪數：84.7 坪
總價：4658.0萬
距離：265 m
遠雄彩虹園
成交月 2025/02
56.2萬/坪
樓層：十八層
坪數：82.3 坪
總價：4628.0萬
距離：289 m
元隆捷運雙星B棟
成交月 2025/07
46.8萬/坪
樓層：五層
坪數：83.4 坪
總價：3900.0萬
距離：457 m
天囍大廈
成交月 2025/08
36.8萬/坪
樓層：六層
坪數：55.7 坪
總價：2050.0萬
距離：666 m