邦丞拾謙系列Ⅱ期

享受綠意盎然的生活環境，與家人共享美好時光太平區長億八街、近永祥街
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
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AI 淨單價演算結果
[40.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 7 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 47 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    40.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 7 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 35.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 47 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    36 ~ 43.4 萬/坪

    太平都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.9%
鄰案季變化
-12.9%
最新價差
-5.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -12.9%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -5.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (4 筆)
總價3574萬
3480萬3670萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
715萬
核貸金額
2,859萬
月付
10.9萬/月
建議年收
272萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考慮到市場狀態，我們的出價起點是 36.03 萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的價格波動性較低，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行的核貸上限為 43.4 萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.115100LNG: 120.717087

嫌惡設施警示

太平區墓園
CEMETERY
562m
impact
太平明聖宮
TEMPLE
614m
impact
中油直營 太平長億站
GAS STATION
684m
impact
台電塗城變電所(塗城D/S)
SUBSTATION
832m
impact
太平福德祠
TEMPLE
961m
impact

軌道交通動能

四維國小 (台中捷運綠線)6676m
大慶 (台中捷運綠線)7087m
文心崇德 (台中捷運綠線)7142m

防禦型機能圈

PARK公園
45m
PARK永樂公園
123m
PARK福星公園
187m
SCHOOL禹文文教機構太平分校
245m
SCHOOL臺中市太平區長億國民
265m
SCHOOL哈佛K12美語課輔體適能俱
317m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
邦丞拾謙系列Ⅱ期
成交月 2024/04
40.9萬/坪
樓層：全
坪數：89.3 坪
總價：3650.0萬
距離：-
邦丞拾謙系列Ⅱ期
成交月 2024/04
41.0萬/坪
樓層：全
坪數：89.1 坪
總價：3650.0萬
距離：-
邦丞拾謙系列Ⅱ期
成交月 2024/01
40.1萬/坪
樓層：全
坪數：89.3 坪
總價：3580.0萬
距離：-
邦丞拾謙系列Ⅱ期
成交月 2024/01
40.2萬/坪
樓層：全
坪數：89.1 坪
總價：3580.0萬
距離：-
邦丞拾謙系列Ⅱ期
成交月 2024/01
40.2萬/坪
樓層：全
坪數：89.1 坪
總價：3580.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
基創悅渼
成交月 2024/11
36.3萬/坪
樓層：三層
坪數：31.8 坪
總價：1095.0萬
距離：406 m
大耀樂川
成交月 2022/01
39.6萬/坪
樓層：一層
坪數：64.2 坪
總價：2000.0萬
距離：466 m
基創悅尊
成交月 2022/03
44.7萬/坪
樓層：全
坪數：57.7 坪
總價：2580.0萬
距離：516 m
贊騰有容
成交月 2024/03
38.4萬/坪
樓層：全
坪數：68.3 坪
總價：2625.0萬
距離：555 m
聚悅澄心
成交月 2024/09
37.7萬/坪
樓層：十四層
坪數：48.2 坪
總價：1540.0萬
距離：942 m