都廳大院2
成交月 2025/12
樓層：十八層
坪數：29.9 坪
總價：2195.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 57 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準76.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +6% / 校正價 76.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 57 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核77.6 ~ 81.8 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +0.2%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-5%
鄰案季變化
+6%
最新價差
+5.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +6%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +5.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價2160萬
2005萬2400萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
432萬
核貸金額
1,728萬
月付
6.6萬/月
建議年收
165萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我的出價基於77.61萬/坪，這是目前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有加油站，這可能影響未來的流動性與轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為81.75萬/坪，因此我無法接受超過此價格的出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 178 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.047414LNG: 121.471918RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中油直營 三重重新路站
GAS STATION
85m
impact
二重D/S
SUBSTATION
249m
impact
三重興德祠福德正神
TEMPLE
297m
impact
山隆加油站 興隆站 (中油-
GAS STATION
444m
impact
台亞石油 三重環河路站
GAS STATION
467m
impact
軌道交通動能
先嗇宮 (中和新蘆線)113m
幸福 (環狀線)1219m
頭前庄 (中和新蘆線)1450m
防禦型機能圈
PARK三重區鄰里公園
60mSCHOOL興穀國小
427mPARK二重埔公園
452mPARK神農百草公園
487mPARK三重環保河濱公園
507mPARK三重區鄰里公園
586m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
78.5萬/坪
都廳大院2
成交月 2025/09
樓層：二十四層
坪數：29.9 坪
總價：2287.0萬
距離：-
都廳大院2
成交月 2025/09
樓層：二十五層
坪數：29.9 坪
總價：2281.0萬
距離：-
都廳大院2
成交月 2025/06
樓層：三層
坪數：30.1 坪
總價：2083.0萬
距離：-
都廳大院2
成交月 2025/06
樓層：二十六層
坪數：29.9 坪
總價：2235.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
寶石上誠
成交月 2025/03
樓層：六層
坪數：24.8 坪
總價：1715.0萬
距離：91 m
甲山林市政帝寶
成交月 2025/11
樓層：九層
坪數：29.0 坪
總價：1863.0萬
距離：352 m
市政官邸3號
成交月 2026/01
樓層：十三層
坪數：40.3 坪
總價：2747.0萬
距離：531 m
連美One+
成交月 2025/01
樓層：十六層
坪數：50.7 坪
總價：2400.0萬
距離：567 m
川森
成交月 2024/09
樓層：二層
坪數：55.5 坪
總價：3108.0萬
距離：574 m