都會通大廈

黃金地段，捷運旁的理想居所新北市新店區北新路一段293號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 19
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AI 淨單價演算結果
[73.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 48 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    73.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -10.6% / 校正價 73.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 48 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    63.8 ~ 80.7 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +44%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.9%
鄰案季變化
+13.6%
最新價差
+7.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +13.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +7.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)
總價1460萬
935萬1915萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
292萬
核貸金額
1,168萬
月付
4.4萬/月
建議年收
111萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是63.8萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有加油站，可能影響環境品質，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為80.68萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.967530LNG: 121.541154

嫌惡設施警示

新北市新店區公所
INCINERATOR
86m
impact
臺灣中油北新路站(直營&
GAS STATION
132m
impact
新北市政府消防局第四
FIRE STATION
199m
impact
臺灣臺北地方法院新店
PRISON
364m
impact
Smile 速邁樂加油站 - 新店站
GAS STATION
416m
impact

軌道交通動能

新店 (松山新店線)11m
新店區公所 (松山新店線)21m
七張 (松山新店線)878m

防禦型機能圈

SPORTS CENTER舞動陽光-馬公公園運動
157m
PARK馬公友誼公園
158m
PARK瑠公公園
251m
SCHOOL五峰國中
272m
PARK新店區鄰里公園
283m
PARK中正公園
359m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
都會通大廈
成交月 2025/01
82.2萬/坪
樓層：十七層
坪數：18.3 坪
總價：1500.0萬
距離：-
都會通大廈
成交月 2024/06
81.8萬/坪
樓層：八層
坪數：22.2 坪
總價：1820.0萬
距離：-
都會通大廈
成交月 2024/04
79.4萬/坪
樓層：八層
坪數：18.3 坪
總價：1450.0萬
距離：-
都會通大廈
成交月 2024/02
71.2萬/坪
樓層：十三層
坪數：24.7 坪
總價：1450.0萬
距離：-
都會通大廈
成交月 2024/02
57.4萬/坪
樓層：十三層
坪數：27.4 坪
總價：1350.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
霞飛大道二期
成交月 2024/12
66.2萬/坪
樓層：二層
坪數：50.3 坪
總價：2950.0萬
距離：173 m
養心殿一期
成交月 2025/08
63.4萬/坪
樓層：十七層
坪數：119.2 坪
總價：6616.0萬
距離：222 m
長虹峰華
成交月 2025/01
67.7萬/坪
樓層：五層
坪數：88.3 坪
總價：5480.0萬
距離：298 m
養心殿二期美麗殿
成交月 2025/01
75.3萬/坪
樓層：六層
坪數：106.8 坪
總價：7080.0萬
距離：310 m
春池吉品
成交月 2025/04
71.6萬/坪
樓層：十八層
坪數：35.3 坪
總價：1950.0萬
距離：390 m