金城閣

生活便利，綠意環繞的理想居所新北市土城區裕民路149號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 14
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AI 淨單價演算結果
[67.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 41 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    63.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -1.5% / 校正價 55.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 41 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    55.3 ~ 77.7 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +6.8%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-21.3%
鄰案季變化
-35.6%
最新價差
+14.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -21.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -35.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +14.7%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價928萬
370萬1270萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
186萬
核貸金額
742萬
月付
2.8萬/月
建議年收
71萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是55.32萬/坪，這是基於市場的支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離土城三元宮僅50.2米，這可能帶來噪音風險，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為77.68萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 6 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.986306LNG: 121.452334

嫌惡設施警示

土城三元宮
TEMPLE
50m
impact
祥辰生命禮儀
CREMATORIUM
111m
impact
廣福宮
TEMPLE
167m
impact
邱媽媽生命美學
CREMATORIUM
294m
impact
大堂人本服務有限公司
CREMATORIUM
369m
impact

軌道交通動能

海山 (板南線)374m
清水 (萬大樹林線)757m
廷寮 (萬大樹林線)1003m

防禦型機能圈

PARK裕民廣場
158m
PARK學成社區公園
229m
SCHOOL廣福國小
279m
SCHOOL新北高工
373m
SCHOOL樂利國小
461m
PARK金鷄報喜花園
476m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
金城閣
成交月 2025/06
67.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：14.0 坪
總價：940.0萬
距離：-
金城閣
成交月 2025/06
63.3萬/坪
樓層：六層
坪數：15.6 坪
總價：988.0萬
距離：-
金城閣
成交月 2025/06
62.8萬/坪
樓層：九層
坪數：15.6 坪
總價：980.0萬
距離：-
金城閣
成交月 2025/03
61.5萬/坪
樓層：六層
坪數：14.3 坪
總價：880.0萬
距離：-
金城閣
成交月 2025/02
102.2萬/坪
樓層：一層
坪數：4.5 坪
總價：460.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
都市生活家公寓
成交月 2025/01
54.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：32.9 坪
總價：1800.0萬
距離：104 m
第一站
成交月 2023/01
43.8萬/坪
樓層：十七層
坪數：57.4 坪
總價：2518.0萬
距離：346 m
國泰金城
成交月 2024/08
54.6萬/坪
樓層：十層
坪數：51.3 坪
總價：2800.0萬
距離：496 m
天京大廈
成交月 2025/07
63.9萬/坪
樓層：十四層
坪數：23.0 坪
總價：1468.0萬
距離：526 m
利舟荷悅
成交月 2024/12
67.4萬/坪
樓層：七層
坪數：24.5 坪
總價：1650.0萬
距離：623 m