金璽森活

便利生活與休閒空間的完美結合新北市三重區慈愛街177號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 10
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AI 淨單價演算結果
[53.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    53.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 53.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    39.3 ~ 59.6 萬/坪

    三重重陽橋引道附近為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+7.8%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +7.8%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)
總價1560萬
915萬1675萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
312萬
核貸金額
1,248萬
月付
4.7萬/月
建議年收
119萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是39.26萬/坪，這是基於市場的最低支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離136公尺的台塑石油加油站可能帶來的噪音和空氣污染，我們認為這對房價有負面影響。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為59.57萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.080213LNG: 121.489850

嫌惡設施警示

台塑石油
GAS STATION
136m
impact
台亞石油 三重自強路站
GAS STATION
144m
impact
三重北順宮
TEMPLE
263m
impact
東石港代天府三重隆天
TEMPLE
291m
impact
中油加盟 堤頂站
GAS STATION
359m
impact

軌道交通動能

三和國中 (中和新蘆線)511m
徐匯中學 (中和新蘆線)1077m
三重國小 (中和新蘆線)1301m

防禦型機能圈

PARK廣二廣場
195m
PARK慈祐公園
207m
PARK慈化公園
495m
SCHOOL碧華國小
497m
PARK慈生公園
505m
PARK慈愛公園
520m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
金璽森活
成交月 2023/09
49.7萬/坪
樓層：五層
坪數：19.9 坪
總價：990.0萬
距離：-
金璽森活
成交月 2023/08
54.8萬/坪
樓層：一層，夾層
坪數：28.4 坪
總價：1560.0萬
距離：-
金璽森活
成交月 2023/08
56.5萬/坪
樓層：七層
坪數：28.3 坪
總價：1600.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
築城麗富
成交月 2025/04
61.8萬/坪
樓層：五層
坪數：64.2 坪
總價：3528.0萬
距離：60 m
天悅大廈
成交月 2024/06
67.4萬/坪
樓層：二層
坪數：31.4 坪
總價：2120.0萬
距離：89 m
蒲陽和峰
成交月 2024/11
60.3萬/坪
樓層：十一層
坪數：28.4 坪
總價：1700.0萬
距離：94 m
品安首席
成交月 2023/11
59.5萬/坪
樓層：二層
坪數：50.9 坪
總價：3026.0萬
距離：106 m
富凱廣場
成交月 2024/06
48.2萬/坪
樓層：二層
坪數：27.2 坪
總價：1310.0萬
距離：127 m