鉅虹天麗
成交月 2024/07
樓層：二層
坪數：37.7 坪
總價：2169.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 36 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準61.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 61.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 36 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核56 ~ 68.1 萬/坪
十三期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+7.8%
鄰案季變化
-4.3%
最新價差
+36.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +7.8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -4.3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +36.2%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)總價2013萬
1940萬2215萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
403萬
核貸金額
1,610萬
月付
6.1萬/月
建議年收
153萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個區域的支撐價格為 55.98 萬/坪，我們希望能以此作為出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊的交易數據，該區域的平均價格為 62.97 萬/坪，且無明顯嫌惡設施，這是我們的合理出價。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行的貸款上限，我們的最高出價不會超過 68.14 萬/坪。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.121325LNG: 120.641911RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台中東隆宮（溫府千歲）
TEMPLE
908m
impact
軌道交通動能
大慶 (台中捷運綠線)623m
豐樂公園 (台中捷運綠線)1239m
九德 (台中捷運綠線)1371m
防禦型機能圈
PARK樂田公園
225mPARK九張犁公園
387mPARK平順公園
410mPARK麻糍埔公園
524mPARK環中橋下公園
723mPARK文中小兼滯公園（附設籃
899m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
70.8萬/坪
鉅虹天麗
成交月 2024/06
樓層：五層
坪數：37.7 坪
總價：2000.0萬
距離：-
鉅虹天麗
成交月 2024/06
樓層：二層
坪數：37.7 坪
總價：2188.0萬
距離：-
鉅虹天麗
成交月 2024/06
樓層：九層
坪數：37.7 坪
總價：2048.0萬
距離：-
鉅虹天麗
成交月 2024/06
樓層：八層
坪數：37.7 坪
總價：2025.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鉅虹天蒔
成交月 2024/07
樓層：四層
坪數：48.3 坪
總價：2638.0萬
距離：62 m
齊又新執善
成交月 2025/11
樓層：三層
坪數：45.5 坪
總價：2460.0萬
距離：371 m
中陽旭月
成交月 2025/01
樓層：十層
坪數：65.2 坪
總價：3713.0萬
距離：602 m
鉅虹蒔美
成交月 2026/02
樓層：十三層
坪數：53.4 坪
總價：2896.0萬
距離：656 m
育堂十三苑
成交月 2025/12
樓層：八層
坪數：66.3 坪
總價：3200.0萬
距離：749 m