鉅陞藏賦

步行可達的教育與綠地，為家庭提供理想居住環境南屯區南屯路
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 24 / B5
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AI 淨單價演算結果
[66.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 54 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    66.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -2.5% / 校正價 66.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 54 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    62.3 ~ 70.5 萬/坪

    八期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+3.8%
鄰案季變化
-4.9%
最新價差
+1.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +3.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -4.9%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +1.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價2044萬
1890萬2400萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
409萬
核貸金額
1,635萬
月付
6.2萬/月
建議年收
156萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是 62.34 萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到社區溢價率為 -2.5%，顯示該區域房價略低於周邊平均，這是我們的議價籌碼。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 70.52 萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 137 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.137067LNG: 120.648683

嫌惡設施警示

臺中市政府消防局第六
FIRE STATION
487m
impact
台中南屯順濟宮
TEMPLE
534m
impact
大興里大興宮-福德正神
TEMPLE
553m
impact
宇潔環保有限公司
INCINERATOR
579m
impact
臺中市環保局南屯清潔
LANDFILL
594m
impact

軌道交通動能

南屯 (台中捷運綠線)434m
豐樂公園 (台中捷運綠線)637m
文心森林公園 (台中捷運975m

防禦型機能圈

PARK正心公園
242m
SCHOOL臺中市南屯區永春國民
260m
SCHOOL約書亞南屯永春校
276m
SCHOOL私立巨元幼稚園
292m
SCHOOL放學趣 - 台中永春分校
387m
PARK向心兒童公園
425m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
鉅陞藏賦
成交月 2026/01
69.9萬/坪
樓層：九層
坪數：36.6 坪
總價：2258.0萬
距離：-
鉅陞藏賦
成交月 2025/12
72.0萬/坪
樓層：二十三層
坪數：33.5 坪
總價：2096.0萬
距離：-
鉅陞藏賦
成交月 2025/10
62.7萬/坪
樓層：五層
坪數：36.6 坪
總價：2028.0萬
距離：-
鉅陞藏賦
成交月 2025/08
68.3萬/坪
樓層：九層
坪數：33.5 坪
總價：2030.0萬
距離：-
鉅陞藏賦
成交月 2025/07
67.5萬/坪
樓層：八層
坪數：33.5 坪
總價：2010.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
國雄文心1號
成交月 2022/05
35.8萬/坪
樓層：十五層
坪數：41.4 坪
總價：1420.0萬
距離：259 m
勝美敦美
成交月 2023/03
47.2萬/坪
樓層：二十一層
坪數：71.0 坪
總價：2918.0萬
距離：268 m
樂樂璵里
成交月 2026/01
64.3萬/坪
樓層：七層
坪數：54.4 坪
總價：3030.0萬
距離：313 m
亞昕織御
成交月 2026/02
71.8萬/坪
樓層：八層
坪數：23.9 坪
總價：1310.0萬
距離：359 m
登陽豐之丘
成交月 2021/11
43.5萬/坪
樓層：二十二層
坪數：48.3 坪
總價：1878.0萬
距離：382 m